焱律师说房产：加拿大楼花取钥匙/过户交接法律流程和注意事项

号外！ 号外！

加拿大安大略省多伦多市各大巨头开发商的期房楼花：

进入紧锣密鼓拿钥匙/交房过户阶段！

耐心等候多年的国际房地产买家们请看过来吧～

小朋友们搬板凳，排排坐， 焱律师又开讲了！

焱律师为您详解楼花买卖中的期房交接法律流程和注意事项

海外置业交房流程

交房注意事项

知名权威加拿大律师、会计师给建议

 

焱律师首先恭喜广大华人买家朋友们喜获超值投资物业，恭喜近期收房的楼花买家们，您一定是赚的钵满盆满的，大家都准备好拿钥匙/交房过户了吗？

在加拿大如何办理期房房产交接？

请您注意： 

拿钥匙 和 过户 （在加拿大 ）是分开的两个公寓期房交房的法律阶段。如果是独立屋，非共管型住宅物业的，则只有过户转让产权的的登记法律流程，拿钥匙不做分开处理。（这篇文章主要介绍了公寓共管型物业的拿钥匙和过户法律流程）。

首先，拿钥匙阶段： 

买家您需要准备购房合约中约定的首付款余款部分 （很多买家在拿钥匙阶段已经支付了购房总价的25%的首付款。如果shi3海外买家的，一些开发商会要求买家在拿钥匙阶段支付到购房总价35%的首付款 ）拿钥匙阶段您还需要支付大约为加币1000.00 左右的律师费用， 以及开发商的律师/交接工本杂项费用（拿钥匙阶段的法律成本并不高，相比较而言，过户交接阶段的注册登记官费/印花税/HST会高很多。）

 

其次，过户阶段：

通常在买家拿完钥匙后的3-12个月内，开发商会办理过户转让登记的交接工作。这两个阶段中间的等候周期的长短取决于：政府向开发商颁发许可证的时间长短！颁发的慢，拿钥匙到过户期间的等候周期就会长， 反之，则短。

（ 所以在拿钥匙阶段，提醒买家们要预先准备好加拿大银行账户和您名下的个人支票本。 开发商通常会在拿钥匙阶段要求3-12张预期的个人支票 – 用于支付拿钥匙后到过户之间的这段时间产生的利息和物管费等，买家如果有不明白的地方就请您及早咨询您的律师吧）。  

中加双持牌的加拿大焱律师事务所在这里提醒买家们相关拿钥匙和过户阶段的注意事项：

着重提醒如下事宜：

如果您收到开发商的来函通知您需要办理取钥匙了， 您应当同时着手向加拿大本地银行申请办理房屋贷款的手续了。如果您还没有收到开发商的来函通知您拿钥匙，请您主动联系开发商的负责人员，有可能您此前登记的联系方式：电话号码或者电子邮件有变更情形，为了避免您错过相关通知，烦请您提早咨询开发商您的物业单位的拿钥匙/交房日期。

焱律师随后有支招：

贷款如何办？ 

要不要办理贷款？

找谁办？

我是否需要开设一个加拿大账户？

如何开设加拿大本地银行账户？

如何最便捷办理中国-加拿大国际转账业务？

期房交房的法律程序？

1、您需要及早聘请一名加拿大本地律师代理您办理交房过户登记；

 2、您需要及时安排您的首付款余款跨境汇款，如果您是全款支付，您更需要安排将您的全款及早汇款到您的加拿大账户。

 3、您需要考量如何将上述余款或全款存入您代理律师的加拿大信用账户。

提醒您： 

通常中国的个人账户是不能够直接汇款给海外的机构账户的。  

* 中国个人账户一般不允许以海外购房为由汇款给加拿大律师事务所的机构账户。

* 您加拿大的个人账户通常需要您本人亲至银行柜台办理同行/不同行转账。

 *海外买家们请注意：大额转存在加拿大境内办理流程和在中国办理有重大区别，请您及早咨询您的代理律师

4、提供给您的律师两个有效证件，如果您持有加拿大枫叶卡，请您首先提供枫叶卡， 护照照片页/加拿大驾照/中国身份证/等都可以作为第二个有效证件。

 

5、提供给您的律师购房合约扫描件，并告知是否有开发商给予的特别优惠，用于代理律师协助您核对账目。

 

6、您的电邮/电话联系方式， 焱律师事务所全程法律服务为每一位买家特设：“律师+助理微信工作小组“，方便与您跨境协调工作。

 

7、开发商的律师会直接与您的律师协同办理过户交接的转让登记， 当您的律师收到开发商的交接法律文件后，您的律师会与您取得联系，预约签字，解释文件，以及办理支付。

 

8、建议您的购房款应当于开发商指定的拿钥匙/过户日期之前一周汇入/转入您的律师的信用账户。

 

9、异地客户，建议您提早办理相关如上事宜，预留充裕时间，以防各种突发意外情形。

 

10、拿钥匙/过户当日，您的律师将协同开发商律师办理付款、过户、登记等相关法律事务。开发商在收到您的律师转款后会交付钥匙/过户房本，然后通知您的律师您就可以取钥匙/转让登记、发放房本。

 

11、流程完毕！

焱律师为您答疑解惑

1.我钱在国内汇不出来，开发商有义务同意我的免费延期诉求吗？

根据加拿大相关法律以及您所签署的购房合约，开发商并没有法定义务同意您的任何延期诉求。不论您的理由是多么的“合情”、“合理”，因为合约中明确约定过买家有依照合约约定的日期办理付款、取钥匙、和过户的买家合约义务。当然合约中还同时约定了相对一边倒的允许开发商单方附条件的合理延期的条款。

2.我是否需要贷款？

自住房和投资物业请您区别对待。如果您是自住用途，您的本金投入越高，交房后的支付成本越小。如果自有足够资金，不考量投资目的， 当然是全款付更实际。但是如果您是中国护照没有加拿大枫叶卡的海外买家，从税务考量，利息成本可以降低您的投资收益税赋部分，所以对于海外投资人，善用本地住宅融资贷款杠杆保障更高投资回报。

 

3.如果我是非加拿大本地居民， 我在加拿大能贷到款吗？

请您还是先行多咨询一下相关的专业人士：银行经理们， 贷款经纪们， 您的经纪人和代理律师。加拿大各大银行和金融机构还是鼓励和欢迎海外买家贷款投资置业的。贷款政策虽然时时有变，但是加拿大政府还是鼓励投资的， 所以相应的经济政策并不是禁止海外买家们贷款投资的。只要您符合条件，您还是可以贷到款的。

4.什么时间聘请律师？

当然是立即马上，很简单，您的专业问题应当得到专业回复，尽早聘请相关专业人士代理您的法律权益。早请也是请晚请也是请， 律师费都一样的前提下，尽量提早，毕竟您是海外国际买家，虽然在中国买房不需要律师， 但是在加拿大您需要律师更早的帮您了解相关法律事宜，避免由于对本地法律的不熟悉耽误了事情。

5.我需要来加拿大亲自办理交房吗？

如果您是全款收房， 拿钥匙和交房过户这两个阶段您都无需亲自来加拿大办理。您大可委托您的律师办理异地律师见证签字（委派您当地的律师/公证人核实您的有效身份证件，以及办理异地见证法律文件的签署）。您也可以采取委托加拿大本地的亲戚/朋友代为办理房产过户交接的法律程序。当然，如果您需要办理加拿大本地银行贷款的住宅物业抵押担保法律程序， 那么，不同的银行有不同的法律要求， 您有可能被加拿大本地银行要求本人亲至分行办理银行贷款的审批申请，请您预先与您的贷款经理先行咨询，提早做安排。

6.视屏签字的合法有效性？

视频签字是指您所需签署的交房法律文件的签署是否可以不通过异地律师/公证人的见证，直接与您的代理律师通过微信视频见证签署。在这里提醒海外买家们， 加拿大司法局有明确法律规定，特定法律文件的有效性可能因为视频签署的形式而导致无效。并且，特定加拿大银行的贷款文件也明令要求：当事人必须本人亲至加拿大，境内由加拿大本地律师履行见证签字法律义务。提醒买家们， 如果您有银行贷款，交房过户阶段刚好不能亲至加拿大境内办理贷款的，请您预先咨询您的贷款经理相应具体银行要求。

 

7.我是否需要加拿大境内的个人账户？

YES， 您肯定需要， 各大银行有具体办理规定， 请咨询银行经理或者您的律师提早做安排。跨境转款/汇款，加拿大本地转款， 都很麻烦， 提醒您先行咨询懂行的专业人士。

 

8.我是否涉及海外买家税NRST？

如果您是一手原始买家，与开发商的购房签约签订日期早于2017年4月21日， 您无需担心海外买家税。但是，如果您在2017年4月21日之后，出现过：受让、买家变更、其他重大合约变更等情形时， 您需要及早就是否涉及海外买家税的问题咨询您的律师。 

9.如果我是原始买家什么时间办理出让楼花的转让法律程序？

一些加拿大开发商允许您在拿钥匙阶段之前与他人签署出让/转让合约，您和受让人都需要聘请各自的律师，由双方经纪人协助签署出让/转让合约， 再经过开发商（原始卖家） 的书面同意， 出让/转让合约可以在拿钥匙之前就履行完毕。但是，也有开发商只允许在您办理完拿钥匙阶段后申请办理出让/转让，详情您需要咨询您的律师依照具体楼盘开发商的要求完成出让/转让法律流程。

10.如果交房后用于出租，如何向加拿大税局CRA缴纳所得税？

焱律师事务所税务法务部将协助您办理HST退税/租金月报/退税年报，俗称三级退税的财报工作。很多海外投资人忽略了当地税收法律义务，没能及时向税局申报缴税/退税，进而，造成了多缴或没有申请退税的法律结果。焱律师提醒您：如果您是海外买家物业有出租，您要记得报税哟！

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出让/受让楼花期权的法律流程和准备工作

作为原始买家的您，如果决定了出让您在加拿大购置的期房的期权， 各大开发商对于出让/受让自己楼盘物业期权都有具体的要求，程序上大同小异。

首先，开发商需要受让人（Assignee）-楼花接盘人- 提供如下具体信息：

We need the following from the Assignee(s): 

1、受让人名下的贷款预批函: 必须为加拿大本地A类银行， 预批函需要有审批银行的抬头/银行全名/地址/银行经理姓名/联系方式。

Mortgage pre-approval：must be from a Schedule I(One) bank, signed with the mortgage representative’s address and phone number,

2、预批函内容应当包含：兹证明此公寓单元号为…的买家资信状况为有足够资质用于支付购房余款。

it is for “…… Condominiums, Suite #”, and that the purchaser has the financial ability to cover the balance of the purchase price of the unit as set out in the original APS.

3、如果受让人可以出具银行证明在加拿大银行的个人账户上有足够交房的自有存款资金的，受让人无需提供前述所提的贷款预批函。

the purchaser has the financial ability to cover the balance of the purchase price of the unit as set out in the original APS.

4、受让人通常需要向开发商提供如上两个证明之中的一个， 并且附上受让人的如下具体信息：

The above proof of finance must be accurately completed. Also provide the following:

姓名(Full Name): 

地址 (Address):  

生日 (Date of Birth): 

工卡号(S.I.N.):  

加拿大证件：驾照号：(ID- Ontario DL No).

中国/加拿大/其他国家的护照号 (Passport No.):

有效日期  (Expiry Date): 

电话 (Tel.): 

电邮 (Email for service): 

职务/雇主(Profession & Employer):

出让人经纪公司 (Assignor Agent Information):

出让人& 受让人律师信息 (Lawyer Information):

5、开发商在收到如上具体信息后将撰写出让/受让同意书，发回出让人律师，且由出让人律师协同受让人律师共同完成三方出让/转让协议。

Once we have received all necessary information, we will draft an Assignment Agreement for Vendor approval on your behalf. Parties must sign in accordance with FINTRAC rules.

6、开发商是否允许出让方和受让方在签署出让/转让合约中使用委托书（Power of Attorney），要看不同开发商的具体要求。如果允许使用委托书，那么不论是出让方亦或是受让方，您都应当向开发商提供委托书的正本。 

Any POA for property shall be original, reference the Suite#### address, and be notarized by Canadian counsel.

焱律师提示：

如何办理加拿大委托书 （Power of Attorney）

 

委托书的文本使用要求， 根据不同的开发商内部规定，多有区分。

很多加拿大开发商规定了要求使用开发商律师指定的专属格式文本。一些开发商对POA的应用程序要求非常严格。

您如果行程有冲突，有特别需要委托加拿大的本地亲属/朋友协助您办理拿钥匙/过户收房的法律流程，请先行联系您的律师确认：开发商的具体文本的使用要求，以及及早安排委托书的见证工作。

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焱律师事务所成员多为中国和加拿大双持牌法律专业人士，擅长办理中国和加拿大的跨境民商事法律事务，就加拿大房产买卖所延伸开来的其他相关法律事务：涉外财产、婚姻、家庭法、公司法、信托、遗嘱、等相关法律事务，焱律师事务所特有专长。

 

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