带您读懂大楼物业管理报告：Status Certificate！
这次疫情改变了很多我们的思维和生活方式: 比如，办公场所的需求；目前，咱们律所根据安省司法局的规定:是可以不面见客户，与客人视频或电子签署法律文件。律所也和咱们经纪公司的法律文件签署一样， 很多采用了docsign和电子签名的形式。疫情无疑改变了加拿大历史上沿袭已久的判例法律:律师必须面对面给客人解释文件，和见证客户本人签署相关文件。
疫情更加改变的是我们的生活方式，从去年很多人被困在自己的城堡中，度日如年，到纷纷决定各种的断舍离，终于有时间清理家居的犄角旮旯， 以至于到了疫情二次来袭，习惯了在家工作，从失望到绝望，到希望再到失望， 涅槃重生，我们的生活中，大量的减少了以往，以为必不可少的走亲访友，众多的社交团体聚会往来。
大家突然发现: 其实我们已经将繁忙的都市生活和家人聚少离多，选择成为了:人生常态! 痛定思痛，在家的时间多了，很多的家庭啊，出现了真正的回归，当然啊，也有更多家庭走进了:离析分崩!
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熟悉焱律师的朋友们，知道我们律所除了: 专注海外华人的跨境房产买卖的常规法律服务之外， 我们更多的是代理海外华人客户:婚姻家庭财产法，信托和遗嘱继承的相关法律事务，我们同时有专职的公司法律师，和诉讼律师团队。
审时度势，今天主要顺应一下多伦多的房地产市场，和大家先聊聊抢offer需要注意的事项! 以及，分享一下：抢Offer的时候，如何快速解决审阅大楼物业管理报告的问题。
最近很多经纪朋友又开始了一轮抢offer大战，总结一下2017 年“强抢豪夺”的惨痛经验。
当市场趋于过热，买家市场转变为卖家市场，买家三大权力请不要轻易的让与。
验屋条款
一旦放弃了验房条件，那么交接之后，买家很难提供有效证明，证明卖家出售的物业在过户交接前，存在重大的房屋质量瑕疵。那么买家过户后再想维权，就比较难了。最极端的案例，2017年的大热时段，很多海外买家来不及本人飞回来抢offer，委托了亲戚朋友，甚至于咱们经纪朋友全权代为找房子，选房子，定房子，看房子，甚至于交钱买房子。
这是把所有买家应该负有的买家义务统统的一股脑地，全都转给了亲戚、朋友、亦或是咱们经纪朋友们。
大家想想: 这别人帮我们选的，户型，格局，颜色，邻里，等等等等诸多元素，即使我再专业，可是我可以代替别人的全部个人喜好吗? 买家本人真的能够全盘接受，全都满意吗?稍有不慎，亲属还好，作为经纪人，很有可能就牵涉到您这专业服务的领域了。
这里着重提醒经纪朋友们: 对于POA – power of Attorney , 代理委托书，作为经纪人，您应当避免自己作为客户的POA 受托人，因为您是客人的经纪人，负有经纪人职责。
您的公司收取了佣金，在法律关系上，您是有利益冲突的。 RECO应该也有相关的行业规定。这种情况，您应当尽量避免作为买房或者卖房的POA；通常的做法我看到的是:经纪朋友的搭档或者客人的其他亲友作为客户的POA受托人，代为选房子，签署买卖合同，不冲突经纪人的中介职责。
我曾经在2017年遇到过这样的客人，经纪人费了很多力气，九牛二虎，真的是，强抢豪夺的，最后帮客人抢到了一处物业。客人回来加拿大后，简直就认为这个物业是一个心目中的: 垃圾危房!
我问了客人: 您把自己应当履行的法律义务全权委托给了一个受托人。这个人为您跑前跑后，替您在关键时刻把关做决定。他的选择全心全意为您服务，任何后果，从法律上讲，就这个物业本人而言，既然是全权委托了受托人代为行权，那么作为买家， 应当承接所有的购房行为所产生的法律后果。为什么呢？您将权力和义务同时让与了他人，那么他人所做出的合法合规的法律结果，您应当承担!
说归说， 很多客人都仍然心存不满，为什么呢? 房子每天住，每天看，每天看着都闹心!
所以呀，客人应当自己做该做的决定，这是原则问题。 一旦帮客人做了免除验房的决定，日后，任何由于房屋质量产生的矛盾和纠纷，代为做决定的人啊，是免不了要花时间解决后续问题的!
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贷款条款
很简单，没有贷款或全款支付证明，买房本身就是问题，买不了还签约，买开发商新楼花的朋友们都知道，在开发商的合同里就明确约定了: 您签署买房合同的前提条件，是有足够的经济支付能力!所以当客人在过户时，没有准备好贷款，客户已经出现了违约情形，这个时候，要求卖家应当予以配合，无条件的给予延期的权力，买家是没有的， 咱都违约了，还指责卖家，人家不通融，不合理，这个就是原则理解错误了。
这里我提醒咱们经纪朋友，原则大家都知道:量力而为! 提醒您的客人在抢Offer大战中，避免冲动消费，量力而行!
如果因为抢offer就放弃了贷款条件，那您也要解释给您的客户，可以有其他的变相融资渠道的选择。最行之有效的做法: 提前咨询您的律师和贷款专业人士。专业人士们的能力和工作经验各不相同，也应该告知客人在贷款的选择问题上，可以货比三家!
贷款融资途径其实很多: B类银行，中国银行，工商银行，第一财富银行， 甚至于很多华人客户从韩国银行都可以申请到贷款。
再不行，您还是应该考量短期过桥的融资途径，权衡比较，避免支付高昂的违约赔偿。这里的原则是: 解决方案永远多过问题!
三次上门visit条款
交接日前看房子很重要， 最不济的，可以提醒客人，做个搬家规划， 家具怎么摆设，窗帘尺寸，等等乔迁规划应该是早早布局!当然，律师建议您的客人看房子是要避免产品瑕疵:冰箱/洗衣机/炉子/暖气/等等都需要您亲自看看状况。手机拍照在现在很实用，我们律师常常收到客人交接日前一天的物业的实体拍照图片: 门上缺了个把手，锁没有钥匙，炉子玻璃面有裂痕，窗子少了一片纱窗，等等等等。
这些瑕疵可以要求买家做最后的修复工作。 但是墙上由于搬家刮蹭蹭脏了一点儿，这个应该不是重大产品质量的瑕疵，我们买的是二手房，不是全新物业。
很多时候客人如何掌握这个度，都先问您经纪人，这里也要感谢很多有经验的经纪朋友们。
帮客人真的是联系卖家经纪和联系卖家，都是希望尽快解决，不耽误交接工作。经纪朋友们都是没有下班时间的，很晚了都在忙活这些工作。
没有经纪朋友们的努力，交接工作很有可能在交接当日，不顺畅，这其实是，减轻了律师事务所的交接当日的工作负担。
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言归正传: 抢CONDO，二手房先行条件是看管理报告，我把注意事项给大家介绍一下，怎么可以帮您和客人快速做决定，几个原则您掌握住了，就可以开抢了!律师给客人看报告，我们都看了些什么。
日期：出报告的日期，如果超过了30天，您最好要一份最新的，卖家如果不愿意花钱的话，您最好也要提供一个支付凭证，不能有欠管理费的情况。
大楼管理报告里写了大楼管理报告的联系方式，电子邮件，如果有特别的问题，买家和经纪人都可以致电管理公司，联系管理公司咨询具体的问题，方式简单，快速拿到答案。当然，周末大楼管理处常常都休息，找不到人的情况是有的，您还是可以先下offer，保留其他贷款条件，仍然可以继续在条件时间的范围内做进一步的物业尽调工作。
大楼报告都会有几大部分: COMMON EXPNESES ,5-7条，介绍标的物业单位的管理费组成。会有一条着重写了，标的物业是否欠缴管理费。是否有其他欠费情况。如果有，很简单，您在offer里要求对方在过户前尽快支付管理处。当然您的律师也会在过户的 Statement of Adjustment里要求卖家律师进行费用调整的。
第一、Budget条款
这里大楼物业管理报告里会提及: 什么时候是下一次的审计时段，上一次的审计报告是什么时间发给住户的，预算方案的更新以及，预期重大的支付义务是什么。比较重要的一点: 根据大楼的预算方案，大楼管理委员会是否有近期增加业主均摊管理费的决定，如果近期没有重大支出，您可以告诉意向买家,管理公司近期没有增加管理费的决定。
很多报告里会提及:Kitec piping- 换水管的工作，早期的确有使用了这种水管的，不是全部的管道，只是在洗手间/厨房的部分一小段，但是要更换的话，有的大楼是统一集体更换，有的是让业主自己更换，费用自担，这个费用几千元几百元不等，要和管理公司确认一下：买家通常不会因为更换水管就不买了。但是，您应该提醒意向买家，有费用的部分提前告知。
近期，疫情管理公司都有额外的支出预防病毒传染工作。这个费用会增加在管理费均摊，应该是合理的。也有的报告明确写明了: 近期没有由于疫情增加管理费的预算。但是都有相应的管理报告条款提及具体的防疫工作。
第二、Reserve Fund
一般介绍的比较大的数字，上百万的共管物业储备金，通常大楼的共管公寓储备金越高当然是越好的。这个有两个因素:管理费应该不低,但是，一旦大楼出现维修替换工作，储备金可以应急。当然大楼本身的共管区域都有大楼物业保险防止意外财产经济损失和经济赔偿的。
第三、Legal Proceeding and Claims
这个是律师着重看的部分，到底大楼管理公司近期是否有在审的法律纠纷， 不论是原告还是作为被告，如果有法律上的纠纷需要解决，那么就有额 外的潜在的增加管理费的机会了。所以，如果有重大的法律纠纷，管理报告都会写明: 诉讼案由，诉讼标的数字大小，审理阶段。给大家一个窍门: 什么时候可以抢, 您看大楼报告这一块一共5条左右，都是NO NO NO,没有法律纠纷，那您可以告知客人，如果必须在半夜12点做出买与不买的决定的，又发微信找不到律师的， 看到了很多NO，那就不用手抖了，下单即可。
第四、Agreement with Owners
这里大楼管理报告上都会提及，管理报告给出的是法律关系描述， 并不替代专业机构的验房报告。如果您对于物业结构本身有质量疑问，您应该找专业的验房公司出具报告，现实生活中，我们的确很少看到买公寓的买家们聘请验房公司出具验房报告的，因为水泥结构和House相比较，比较简单，肉眼可以看到的瑕疵就是主要的质量瑕疵了。大楼管理报告会告诉您有多少个物业单位出租了。如果买家用来自住的，出租单位越少，晚上报警器响的几率就越低， 如果是买来投资的，那么租客多的大楼，说明市场上出租的几率可能也会高一些，很简单，租客都愿意租的楼盘。
大楼报告都会告诉意向买家: 这个大楼是否有近期进行大型维修或装修的计划，便于您的客户做决定。
