在加拿大转让楼花划不划算？要交哪些税？
华人在加拿大投资开发商新建房，转让楼花交易的热度一直不减。作为买方和卖方，出让、受让楼花时，都有哪些法律权利和义务？
看看最近安大略省高级法院的最新判决：
Chandran et al v. Pannu et al., 2022 ONSC 3278
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前一阵子，有出让人签署了楼花转让合同后，又反悔、改主意不想出让了的。原因竟然如下：
其一
最近加拿大的三级政府都有相应的房产交易相关的税改政策出台。
导致很多出让人发现：出让楼花不那么赚钱了。新的联邦销售税政策，自2022年5月8日起，所有出让合同不论原始买家的原始购房意图：投资也好，自住也罢，您都需要考虑出让人要代国税局CRA征收：出让合同交易差价的13%的销售税了。
比如：出让合同和原始购房合同的差价，如果是二十万加币的话，那么，出让人有义务代税局收取合同差价的13％的HST是：$200,000*13%= $26,000.00。
https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/notice323/proposed-gst-hst-treatment-assignment-sales.html
税局的官方解析是这样说的：
任何出让合同如果是在2022年5月7日之前的，也是受此次税改政策约束的!
关于支付给开发商的首付款部分是否作为计算出让合同的HST的税基组成部分，税局的解析如下：
- 2022年5月7日以前的HST计算税基是包括了出让人在签订原始合同时约定的，且已经支付给开发商的定金部分的。
- 2022年5月8日其后签署的AAPS的，新政设定是：税基中排除已付开发商的定金部分，来计算征收出让合同AAPS的HST。
其二
如果出让了自己和开发商所签署的原始购房合同（APS）给受让人，开发商可能狮子大开口，狂涨出让费。原因是因为在签署原始购房合同时，没有锁定开发商日后可能有权收取的出让封顶费。
前阵子，就有客人因此，和经纪人吵闹着要打官司，开发商竟然在给出的，其签署《出让同意书》条件中，出让费从五千加币($5,000.00) 涨到了五万($50,000.00)！出让人可不急了：“我出让的差价也就十几万块，这要是给开发商再多付个四万五($45,000)，我这利润空间。 然后，还要再减掉应付的买卖双方代理人的佣金总和 (5% 的出让合同总价），再加上溢价部分的13%”。
还没完呢！
别忘了增值税问题。 出让楼花既然都是一刀切按照投资房来计算税负，那么，自然是要计算投资房所产生的卖家的增值税问题。 不论您是本地的出让人还是海外身份的出让人，您所出让的楼花的增值部分，是都需要缴纳加拿大的增值税的了。
如果您是非税务居民， 您还需要考虑非税务居民的特殊清税流程：交接当日，出让合同总价的25% 是要滞留在交接房产律师的信托账户，先交税，再等候税局出具完税证明，将近12个月的漫长等候周期，您才可以拿回税后的滞留款。
这么一算下来，出让人在出让楼花交接日，不仅拿不回来差价款和已付的定金部分，还很有可能要给自己的律师先补齐滞留款，待完成海外卖家清税流程后，收到出让合同的回款。
这笔账到底应该怎么算，请您务必先行咨询您的会计师或律师，再决定是否签署楼花转让合同。
焱律师说完了简单的计算，再给您翻译个近期劲爆的出让楼花的庭审案例，咱们来说说这个CHANDRAN案子。
案件过程
人物：
CHANDRAN，简称，小陈同志和PANNU，小潘。
地点：
加拿大安大略省
案件事实：
小陈和小潘择日签署了有效成立的转让楼花合同 （AAPS）–转让小陈名下，和开发商签署的楼花期权给小潘，完成转让交易的前提条件是：小陈需要获取开发商签署的《转让同意书》，收到后小潘支付全部款项，完成转让交易。
但是，签完了AAPS, 小陈就因家人生病，快马加鞭的回了印度老家。这期间，小陈和开发商试图通过其代理律师获取开发商的《转让同意书》，却发现：这个无良开发商，坐地起价，转让费，竟然从当初签原始购房合同（APS）时宣传的，五千五加币（$5,500.00)，涨到了现在的三万六加元（$3,6000.00)。
小陈也不笨啊，就动了脑筋，干脆和自己的经纪人一起……于是，小陈就去找了开发商售楼处，为了规避这个高昂的$3,6000.00 的转让费，直接和经纪人的太太签署了一份: AMENDMENT（买家更名文件）。变更原始购房人为经纪人太太的名字……
这个操作一下来，本以为神不知鬼不觉的， 结果在和开发商过户产权后，还是被耐心等候履行AAPS的受让人：小潘，给发现了。
纸里终究包不住火！于是，小潘就将出让人，小陈，和房产证现有的所有权人，小陈经纪人的太太，一起告上了法庭。
加拿大的天是蓝蓝的，加拿大的法律是公平公正的。 为什么这么说，看看加拿大的安省高院是如何判定的：
小陈的行为显然违背了加拿大至高无上的“GOOD FAITH” 诚信原则！
小陈和小潘的出让合同AAPS那是：至始有效，小陈将标的物业，在未经小潘知情的情形下，私自转予小潘以外的第三人，显然是没有遵守有效成立的AAPS，小陈违约事实成立！
小陈和经纪人太太的更名行为没有法律依据，经纪人明知已有生效的AAPS，仍然规避其所代理签署的AAPS的存在，属于明知故犯啊！所以，更名行为至始无效！
法庭因此判决如下：
小陈赔偿小潘因为维权所产生的实际经济损失！经纪人太太需要过户产权给与小潘，同时，小潘需要支付转让合同除去已付定金外的相应转让合同款！
【焱律师专栏】
刘焱律师
焱律师事务所，理华人所思，耀华人之光！感知民生跋涉迁徙经历， 领会跨境华人群体法律需求，学以致用，取之于民，回报于民！
