加拿大首次购房者计划刺激需求，却难解住房负担问题

由于加拿大的住房负担能力接近有史以来最严重的水平，联邦政府正在寻求纠正他们在住房方面的错误，让更多的年轻人拥有自己的住房。

渥太华“帮助”的大策略之一是推广避税储蓄账户，并提高他们的存款限额。在加拿大面临人口和住房供应危机之际，这又刺激了房地产需求。

现在，首次购房者有三个政府储蓄计划来储存现金以支付首付款。

1.    已有32年历史的RRSP购房者计划(RRSP Home Buyers Plan)——允许你从收入中扣除供款，以推迟纳税，然后从账户中无息借款支付首付款（要你等待90多天才能提取任何供款）；

2.    有15年历史的免税储蓄账户(Tax-free Savings Account，简称TFSA)——它可以让你存下税后的钱，让你的钱在投资增长后免税，并在不被收税人员收税的情况下提取；

3.    成立一年的第一家庭储蓄账户(FHSA)是RRSP和TFSA的结合体。它允许你从收入中扣除供款，使其复利免税，而且用于买房的提款永远不用缴税。

假设你有足够的资金和供款空间，这些避税手段可以帮助你积累一笔超大的首付。

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Questrade’s Community Trust Company首席抵押贷款运营官Eric Larocque表示：“单看FHSA, 2023年和2024年的最高年供款额度为8000元，一个首次购房者今天可能有多达1.6万元的首付存入账户。”

“如果再加上TFSA的9.5万元的累计供款额度，那么他可用资金总计达11.1万元——这还不包括两个账户的投资收益。”

而且还不止于此。RRSP、TFSA和FHSA的储蓄限额不断提高。如果首次购房者有足够的存款，2024年的首付储蓄者可以在这些避税宝库中存放更多的钱。

问题在于：加拿大的生活成本高得离谱，而实际可支配收入却呈下降趋势。那么，一个收入不到六位数的普通首次购房者家庭，怎么可能积攒这么多钱呢?

根据全国平均水平，每年把税前收入的10%存起来，一对年轻的报税夫妇需要15年才能存下14万元。历史表明，如果你等了15年，房屋价值会发生什么变化——它们早就涨飞了。

这些项目刺激了购房需求，把租房者变成了购房者。无论是首次购房者还是其他任何人，都不要指望他们会让拥有住房的梦想变得更便宜。

政府考虑到富裕的购房者，对这些避税措施进行了限制。有一群幸运的人可以利用这三种首付储蓄计划，他们是拥有富裕父母的首次购房者。

这样的买家可以从父母的账户上取钱，将现金存入上述三种储蓄工具，并获得:巨额的所得税节省或延期缴纳(多亏了FHSA和RRSP的减免);投资的免税/递延税增长;如果这笔钱用于购买符合条件的房屋，则可以免税提取(尽管你必须在提取后的5年开始，在15年内偿还RRSP HBP)。

• https://financialpost.com/real-estate/mortgages/home-buyer-savings-plans-boost-demand-not-affordability