房市"土拨鼠"现身测市 徐华飞博士2015年度报告
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自2007年以来，”徐博士地产论坛”连续8年定期通过媒体向社区大众发布房市行情报告，分析并预测大多区市场行情趋势，地产专家徐华飞博士（前经济学教授）以其高准确性和精确度被誉为大多区房市行情预测”土拨鼠”。
温故知新－2014年回眸
世界局势动荡不安。俄罗斯入侵乌克兰，吞并克里米亚，引发地缘政治东西对峙新冷战。中东战争后IS国的兴起，祸害中东诸国，贻害无穷。中日钓鱼岛纷争，在南海新风作浪，美国亚洲新平衡战略搅动东南亚局势紧张。东北亚北韩穷兵黩武，欧洲陷入困境，非洲埃博拉病毒危机四伏，中国高调反腐引发政局动荡，派系博弈升级，美国中期选举驴象斗法，参众两院变天，世界局势动荡不安，永无宁日。
全球经济风云变幻。中国高速减缓驶入经济增长新常态，中国、印度、巴西、南非等发展经济体势头趋缓，日本经济持续萎靡不振，欧洲债务困难重重，全球油价跳崖腰斩，引发俄罗斯经济几近崩溃。美国经济复苏迅猛异常，增速驶入快车道。美元回复坚挺，引发汇市波动，卢布、人民币相继贬值，欧元、日元、加元、英镑等被动贬值，全球经济风云变幻，前景难料。
加国形势萎靡不振。加拿大国民经济表现平平，回升乏力。联邦保守党政府不求有功，但求无过，内政外交无所作为。经济表现在OECD国家中名落孙山，通货膨胀高居榜首。制造业无领先技术，信息科技创新不足，严重依赖资源型国民经济在油价崩盘的情势下，备受打击，联邦保守党政府为稳定经济，不得不在毫无预警的情况下于今年1月20日首次降低隔夜拆借利率25个基点。加元兑美元跌至新低，经济复苏前景暗淡。
安省发展令人欣慰。安省经济在自由党WAYNE政府的带领下大有起色，各项事业蓬勃发展，出现了欣欣向荣的大好局面。大多区情势更是风景这边独好，在务实稳健的新市长JOHNTory领导的新市府运作下，将会重振国际大都市的雄姿风采。
高 瞻远瞩－2015年展望
世界格局单极化趋势明显，多极化发展步履维艰。伴随着美国新技术革命方兴未艾，信息技术的广泛应用，3D打印技术推动新的制造业，页岩油气革命等将使美国经济一枝独大，并引领全球经济发展。以汇率波动为标志的金融世界大战彼此起伏，全球财富再分配的马太效应明显加剧。种族冲突趋于激烈，区域战争在所难免。中东地区、南海区域、巴尔干地区、朝鲜半岛的局势将更加紧张。全球应对经济危机、金融危机、房地产风险、能源风险、恐怖组织、种族冲突、艾波拉病毒、反贪追逃、知识产权保护、环境生态保护的国际和区域合作将面临更大挑战。
大多区2015年房市行情：稳中有升可望软着陆
2014年是大多区二手房产市场最火爆的一年，尤其是高端房地产市场炙手可热。交易量92,867手,仅略低于2007年历史最高记录的93,193手；同比去年增长6.7%；均价创566,726加元历史新高，同比去年增长8.4%。2014市场存货通年吃紧，买家需求强劲，市场供不应求，一直处于卖方市场条件，各种类型的房屋销量增加，价格猛涨，争抢合约随处可见，几乎成为各热点区域重售市场交易常态。即使在前两年不景气的公寓市场，多年平稳有序的高端物业和豪宅市场，都不例外地出现了异常火热景象。
回顾大多区房市历史，自1989年开始持续7年的房市调整，到1996年开始恢复增长，至今持续了18年之久。其间经受了2008年由美国房地产市场次贷危机引爆的全球金融和经济危机的严峻考验。并于次年迅速恢复并持续增长，创造了加国地产史上一段神话。同时，也缔造了一段不朽的传奇：本地地产专家、经济学教授徐华飞博士，与唱衰加拿大房市的世界著名研究机构的经济学家和地产分析专家以及联邦国会议员等对决大多伦多地区房地产市场行情，经过持续8年的角力较量和市场检验，结果总是以本土地产专家兼经纪操手预测分析完胜而终。（参见”徐博士地产论坛”2007-2014年度报告，华文媒体多有报道）。
虽然2008年席卷全球的经济危机之后，加拿大经济复苏迅速，位列8国集团之首，但全球经济一体化的大背景之下，加拿大经济并不是孤岛，所受的冲击力和长远影响至今未消，首当其中的是制造业和资源出口，经济复苏缓慢前行，就业形势不容乐观，房地产市场随一枝独秀，但持续动力不足。居民收入增长低缓，家庭负债率居高不下，房价节节攀升，可负担性且行且弱，货币政策谨小慎微，财政政策黔驴技穷，移民政策变化多端，劳动力市场与就业压力困难重重，迫于国际国内经济形势和各种舆论压力，2008年以来，联邦保守党政府轮番出重拳，强力打压并干预房地产市场，充分施展和发挥政府这只看得见的手的调控作用，持续强劲的房市已成强弩之末，大多区房市黄金20年终将结束，加拿大房地产市场平稳缓慢软着陆大势所趋。对于大多伦多区域市场，在国际国内大背景下，房地产市场调整将在所难免，可望平稳实现软着陆。
影响2015年大多区房市行情的主要因素
2015年市场软着陆势在必行，2014年的异常火爆房市缺乏持续上涨根基与动力，2015年将出现交头增幅平缓，均价上涨趋稳的行情大趋势。
导致大多区房市行情软着陆的主要因素包括：
1，均价在高位持续运行。自1996年以来，大多区均价持续18年上涨，目前处于最高位运行平台。
2，销量稳定上扬，房屋空置率低下，外国投资者比率甚微。
3，按揭贷款利率持续保持历史低位。
4，家庭负债率持续攀高(负债率高达164%)。
5，居民收入增幅长期低于房价涨幅。
6，唱衰房市的悲观论调持续高昂，阴魂不散。包括国内外的机构及其专家学者如Bank of Canada,Canada Mortgage and House Corporation,Economist,Capital Economy,OECD,World Bank,IMF,TD Bank,CIBC,RBC,BMO,National Bank,等等。
7，房市宏观调控举措越来越紧。联邦政府近几年来持续多次采取紧缩信贷的财政政策，对市场进行宏观调控和强力干预的宏观政策导向型长期效应。联邦政府一次次收紧按揭贷款的紧箍咒，人为挤压市场交投活跃度，强烈阻止房地产投资者、低收入者、首次购买者、自雇者介入房地产市场的门槛，取消投资移民政策一刀切，以及更为严厉的入籍法案，严重打压海内外投资者的积极性，对高端房地产价值超过百万的部分取消了政府担保按揭贷款，以及进一步弱化甚至可能取消房贷的政府担保等等。
8，长期而言，预期按揭贷款利率上调大势所趋。
9，投资移民政策一刀切，后续影响不容小视。
10，中国高调反腐、严厉肃贪以及国际追逃合作有阻外资流入本地房地产市场。
影响房地产市场诸多因素的综合作用，加国保守党联邦政府实施宏观财政政策一系列组合拳后长期效应，与国际经济形势和社会舆论大环境遥相呼应，内外多重压力之下，势必导致大多区房地产市场2015年开始出现市场调整并最终可望平稳实现软着陆。
大多区房市出现软着陆的市场信号是有价淡市。尽管均价却依然坚挺，但交易量趋缓。预期后市，大多区交易量将趋于平缓，价格涨幅维持上涨态势，但攀升缓慢吃力，2015年大多区市场交易量大约9万4千手上下，同比去年增加只有3％；均价在59万上下盘旋，同比涨幅可望达到5%。为本世纪以来首次出现的调整元年。
趋势预测：
1，低层住宅（独立屋、半独立屋、镇屋）：供不应求，均价稳中有升，交量稳中微降。
2，高层住宅（CONDO公寓）：供过于求，均价稳中有降，交量稳中带升。
3，大多区热点区域：多伦多市中心（以公寓市场为主）、北约克、列治文山、万锦、旺市、东约克，怡陶碧谷、密市等。
4，新兴市场：奥罗拉、新市、帝王市、思多福维尔、奥克维尔、傧顿、皮克林等地区。
5，高端物业与豪宅市场：交投活跃，价量齐涨，备受亲睐。
6，商业物业：量价出现调整，交投萎缩，价格出现下滑。
7，装修市场：生意兴隆，投资有利。
8，翻建市场：潜力巨大，有利可图。
9，土地市场：坼建改造潜力可观，尤其在热点地区大户型改小户型，低层改高层住宅。
10，农地市场：靠近市区的农地市场可投资待开发作为土地储备以图长期获利。
11，商业市场：清谈。
12，休闲度假屋市场：向好。
严正声明:
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