解析楼花转让海外卖家税、HST涉税系列谜思 （六）
狼又来了
在多伦多近期不断被提及“温哥华的楼花转让买家被CRA追讨欠缴HST”的传闻。
非加拿大税务局民的海外投资人在出让楼花时HST到底应该如何计算？
转楼花交易中的受让人在购买了原始楼花买家作为出让人为海外人士的情形下，在什么情形下会被CRA追讨原海外投资人应缴而未缴纳的HST销售税问题？
出让楼花交易中到底涉及到哪些税种？
出让人 还是受让人有缴纳HST的义务？
为什么税局要追讨受让人？
为什么只要涉及到咱们海外投资人的税收， 就是这么的“摸不到头脑“？
加拿大楼花出让/受让到底谁交税？
海外投资房产如此让人费心思， 且听焱律师细细分析海外售房，来自中国的卖家应当怎样交税！
持中国护照没有加拿大永久居民身份的人士，如果出售在加拿大投资持有的不动产住宅物业，不论是公寓楼花、镇屋楼花、独立屋楼花、联排屋楼花， 或者是如上各类的住宅二手房，在办理出让产权的过户交接时，依照加拿大税法，出售方律师或购买方律师，均有法律义务：“滞留物业转让价格的25% 在律师事务所的信用账户，等候税局出具相关完税证明进行完税流程”。
— 广告 —
— 连花清瘟胶囊 抗疫必备 —
01
海外卖家税怎么交？
程序是：买卖双方律师，均会要求卖家提供是否为“加拿大非税居民”的声明！1、卖家律师首先负有法律义务核实卖家身份，如果卖家不能够提供“加拿大枫叶卡”或者“加拿大护照”，卖家律师有义务提早提醒卖家“将会涉及到25% withholding tax – 海外卖家滞留税问题”。
2. 买家律师有权利要求：将25% 的售房款滞留在“买家律师自己的” 或者 “卖家律师的“ 信用账户，等候卖家提供完税证明。
3. 不论买家律师滞留还是卖家律师滞留，海外卖家应当尽快聘请会计师办理完税证明
有窍门，咨询焱律师事务所905 604 5521
《 如何缩短售房款滞留周期，尽快收回售房全款的小窍门？》
焱律师事务所建议：
申请CRA的完税证明可以提早办理！
正确的时间点：一旦签署出让合约（俗称 “PURCHASER AND SALE AGREEMENT” – “APS”, 应当立即咨询您的律师/会计师！
还是一句话： 早找也是找，晚找也是找，何不趁早找！咨询律师要提早！
4. 海外卖家税退六部曲：
向税局申报海外人士出售安省物业 （提供出售合约和相关信息）
CRA来函告知所需预缴税金总额 （计算方式以出售金额减除原始购房价的差价部分的25% ，等候周期为45-60天）
卖家律师事务所需要向税局开具律所抬头的银行保付支票，足额缴纳
税局在大约45-60天内寄出完税证明 (CLEARCERTIFICATE)
卖家律师在收到CRA的完税证明后返还滞留在律所账上的余额。
这一步最关键，很多海外投资人们都忽略了：来年4月30日前，记得向CRA申报个人退税 （咨询律师／会计师）
02
海外卖家出让新建期房（楼花）的税应当怎么交？
程序如上，等同于出售如上介绍的二手房流程!1. 向税局申报海外人士出售安省购置期房的期权（提供出售合约、出让合同、出让差价、定金支付总额、相关其他信息）
— 广告 这道防线绝不失手 —
— 谨慎解封，消毒洗手液新冠病毒的最后一道防线 —
2. CRA来函告知所需预缴税金总额 （计算方式：仍然是以“出让总金额” 减除 “同开发商签署的楼花原始购房合同” 的差价部分的25%，周期大约 60-90 天）举个大实例：
— 广告 —
— 轻松传媒活动策划 —
3. 卖家律师事务所需要向税局开具律所抬头的银行保付支票，足额缴纳税金4. 税局在大约60天内寄出完税证明 (Clear Certificate
5. 卖家律师在收到CRA的完税证明后，返还滞留在律所账上的滞留余额，至此，律所滞留海外卖家税的义务完成。
6. 最关键的一步，很多海外投资人们都忽略了：来年4月30日前，记得向CRA申报个人退税（因为如上所述，CRA给出的预缴税金是基于“差价部分” 的 “出让方收益总额“，还没有抵免”出让人成本支出“，所以，来年的这一步是”成本抵免收入” 的退税申请，如果海外卖家您不知道，您可能就多交了所得税，从而也就不会知道还要申请退税这一步了 – 详情请您记得咨询会计师）
03
出让楼花是否涉及HST？
这个问题最纠结， 为什么群众们的感觉都是一致的：章法不明确–YES！
不知道上哪查–YES！
税局答复如天上繁星，没一个准儿的答案
—YES！
焱律师就来个挑战极限，跨个界，和会计师们取个经，给出让楼花的海外卖家们
提个醒
解个惑
答个疑问
简而言之， CRA采取的是“个案审批原则”， 所以也就看似是没有一个 ”放之于四海而皆准“ 的标准 — 对每一个楼花期权出让人： “ 到底该交还是不该交HST ？” — 因为每个涉税主体的实际情形的具体区别，也就不能给出一个完全同等的标准答案了。
04
章法怎么循？ 且听焱律师的分析：
1、首先， 加拿大税法并没有要求 ”楼花出让方律师“ 亦或是 ”受让方律师“ 承担相应的 ”HST withholding“（HST滞留）法律义务。“ 在转让合约交接当日律师没有代CRA滞留HST销售税金的法定义务“。
原因就是在于：不是每一个持有海外身份的楼花出让人，都有义务：“向税局缴纳HST销售税”。2、那么，哪些出让人依照加拿大税法规定应当向CRA缴纳HST呢？
章法就在于：海外出让方,在同开发商签署《期房购房合约》的那一刻的“主观意愿”到底：
是不是“以自住”为目的！
如果有足够证据显示／证明：“原始购房人（楼花出让人）”与 “开发商” 签订购房合约的目的是 “自住房（用于本人／家人）”，那么日后，即使该购房人，出让与开发商的购置物业的期权时，此楼花转让合同，不应当涉及HST销售税，因为这不是一项等同于 “开发商出售新建房” 地位的“商业行为”。
反之，如果有足够证据显示／证明：“原始购房人（出让人）” 购房的目的是 “为了投资 / 出租赚取租金 / FLIPPING 炒楼花 等商业行为” 的，且并非“自住房（本人／家人）” 的原始意愿考量 ，那么日后，该海外投资人出让该期房期权时，此《楼花转让合同》将涉及HST问题 （本地人出售楼花的商业行为，在此没有区别对待，同样涉及到HST的销售税的支付问题，在税法上应当是一致的税务待遇）。
3、转让楼花合约中的HST销售税又是如何计算的呢？计算方式是出让合约总价 （ 出让方向开发商支付的原始购房合约定金部分 + 原始购房合约和转让价格的溢价部分）的１３％ HST。
总结一下： 不是所有的海外出让人都有义务向税局缴纳HST销售税，只有以投资为目的的出让人（海外人士／加拿大人士等同） 有义务代CRA向楼花受让人收取出让合约总价 13% 的销售税，由于出让合约中普遍是含税价，所以卖家有义务向税局缴纳13% 的HST. 如果CRA最终认定该海外卖家的原始合约签订目的为商业行为，找不到卖家的情形下，当然有权利向受让买家追讨欠缴HST。 这个实践上听起来的确非常复杂， 焱律师的建议是：尽量留存海外出让人当时所购房的证明材料，以免日后CRA来查，可以提供足够证明显示原始买家并非为商业投资行为。
这里也请会计师给个确认， 是否焱律师的理解和现时的CRA实践有偏差， 也请大家多多905 604 5521
email: lawyer@liuyan.ca
多多探讨。
