王斌博士： 展望未来势，投资遇良机
王斌博士是Re/Max地产公司国际投资部经理。面对当今国际大环境，诸如美国制造业的复苏，以及美国能源安全，与近期奥巴马胜选等因素，他做了深刻地分析与研究。记者对他进行深入采访，希望可以帮助加国读者进一步了解美国经济的发展前景，银行业界贷款政策与当地房地产市场价格，更好地把握投资美国地产的机遇。
美国经济复苏的新源泉–住房市场
王斌博士指出，据全美房地产经纪人协会近日公布的数据显示，10月美国二手房销量增长2.1%，按年率计算升至479万幢，超过经济学家的中位预期。10月美国二手房销量上涨，这显示低廉的抵押贷款成本提升了不动产市场。随着库存降至近10年来新低，二手房中位价格较一年前上涨。受创纪录低水平的抵押贷款利率、低房价及消费者信心上升等诸多因素影响，很明显，住房市场已经成为美国经济复苏的源泉之一。
与此同时，美国的制造业也在复苏中。以制造业著称的南卡罗来纳州也正迎来巨大变化–在接下来的几年中，中国企业家需要习惯：那些前来中国的美国人，不是为了将制造业外包给他们，而是要说服他们将制造业搬到美国。”这个变化看起来不可思议。” 它也是变化中的一部分，据美国南卡罗来纳州Greenville市的市长–Knox White说。他不止一次和这个地区的招商引资团队去中国见制造业的企业家们。在过去20年，不断有国际制造企业搬迁到这里来，而这两年尤其多。”先是德国人和法国人来了，后来是日本人，现在韩国人和中国人也来了。”Greer的市长Rick Danner说。阔别三十年后，跨国公司们又重新把美国列为制造基地。这个城市也属于南卡罗来纳州的一部分，距离Greenville以西不到半小时车程的地方，也是宝马汽车制造厂的所在地。
在美国国内，许多城市都有这样的招商引资和咨询机构。各州之间的竞争正在发生，适合制造业发展的不光是南卡，还有密歇根州、阿拉巴马州和田纳西州。现在南卡有超过250家的跨国企业。人们已不像十多年前那样区分法国企业、德国企业或是中国企业。这里的美国人为各个国家的雇主服务，说着不同国家文化的笑话，也能在各个城市的市中心品尝到从寿司到印度抛饼的各国美食。尤其是在Greenville，从市长到普通人，他们都以自己可以品尝到多样化的食物而感到自豪。
另据报道称，美国际能源总署（IEA）发表一年一度的《世界能源展望》报告，首次预测美国在2017年前，将成为全球最大产油国；到2030年，美国将不需要从外地进口任何石油，便可以满足能源需求。除此以外，美国发明出以低成本开采页岩气的技术，有望更早达到能源自足，令其外交政策毋须再过分顾虑能源安全，这项转变足以动摇地缘政治格局，对中东影响将最大。以往美国一直对石油的依赖性很深，美国大力介入中东地区事务，其中一大原因便是当地有众多的石油输出国。国务卿希拉里宣布美国下一阶段将从反恐转向专注于经济发展也许与此有关。
王博士称，种种迹象皆表明，美国经济正处于蒸蒸日上的复苏中。而住房市场由于受限于严格的银行贷款标准，所以在贷款标准放开以前，房价上升的动力仍受压，尤其是依靠贷款推动的高端豪宅市场。
投资美国地产的新机遇–豪宅市场
王博士接着谈到：”目前，贷款已经开始呈现松动的迹象，放开只是个时间问题。未来通货膨胀与房价和房租的关系，可以肯定双升是必然的。”
同时，还需要关注的是全球主要经济体都在实施直接或变相的量化宽松（QE）以解决自身的经济问题和抵消美国QE对全球经济所造成的冲击。比如日本再推万亿日元经济刺激计划暗示再宽松，日本自民党领袖首相竞选人之一安倍晋山近期呼吁日本央行无限量印钞；中国宣布了几万亿的高铁建设，欧洲的QE更不在话下。也就是说，全球新一轮的通货膨胀将不可避免，利率也不可避免地进入上升的循环。目前趁机吸纳还处于低位的房产，尤其是利用超低利率购买豪宅是非常难得的机遇。
面对美国地产的走势，王博士介绍道，位于奥兰多市中心的Daytona公寓不失为一个投资良机。该公寓临近著名的沙滩，从公寓可以俯瞰内陆水路，公寓四周设有美丽的喷泉和花园，比邻13,000平方英尺零售购物中心。在那里您可以坐拥日出和日落；楼下有无敌水景；所有公寓内部设施均有大型的步入式衣橱、浴室铺有大理石台面、石材地板、欧式按摩浴缸和淋浴。此外，还有11,000平方英尺的高级会所，包括：最先进的健身中心、台球沙龙、20个座位的私人电影院、蒸气室、桑拿浴室等。
该楼盘的第一栋已经售出50%以上，第二栋的价钱肯定要高许多（目前是$112/平方尺起价，成本价是$260/平方尺，07,08年售价是$340-360/平方尺），等市场价超过成本价很多时才会建计划中的第三栋和第四栋。所以售价低于成本价40%的好时光不会持续太久。
目前，王博士采取”团购”形式帮助客户投资美国房地产，努力为客户争取最佳利益，可以享受”团购”的好处：最好的价钱和条款，最好的服务。王博士说：”最近，有近20家客户去了Daytona公寓，同时又有20几家订了单位。今年12月18日，我会启程去Daytona接待一个温哥华的50人富豪团。希望大家把握好机会，投身到美国地产投资中。”
风险与勇气并举，市场与机会共存
王博士根据其多年的投资经验认为，无论何时，投资的风险与勇气是并举的。就目前状况来看，美国的所谓财政悬崖，是可控的。财政悬崖（Fiscal Cliff）是美国国会每年都要进行的财政预算讨论。届时党派之间将会对各种预算增加和删减，进行激烈的争论后再达成协议。王博士认为，美国媒体在过度渲染耸人听闻，炒作是其一贯作风，各个党派只是为了在预算中争取更大的利益而已。在理性占主导地位的所谓民主政治中，谁也不可能去主动背上”历史罪人”的包袱而让经济衰退，协议是肯定要达成的，只不过是互相妥协的过程，也是达到改革共识的形成过程。
同时，联邦住房管理局（FHA) 近日公布的独立年度审计报告显示，该机构的资本储备将耗尽，到9月底時已面临135亿美元的资金缺口，已不足以弥补该机构担保的1.1万亿美元贷款的预期损失。这意味着FHA成立78年以來，可能首次需要纳税人资金援助，而联邦政府已动用纳税人1370亿美元的资金救助房利美和房地美。
而政府现实施的QE3对美国房市的影响也是极其深远的。首先，众所周知，美国银行为按揭坏账所拖累，不敢轻易放出按揭和贷款。美国经济近月维持温和增长，但就业市场改善速度缓慢，失业率维持高企，楼市显示若干改善迹象。通胀情况虽获遏制，但个别关键商品价格近期上升。联储局宣布为支持更强的经济复苏，决定未来每月购入额外400亿美元的按揭抵押债券，不设时限。另外会维持卖短债、买长债的”扭曲操作”至年底。以上措施会令联储局每月增加持有长债达850亿美元至年底，从而压低长债息口，支持按揭市场和楼市复苏，并改善整体金融市场。也就是说：大量购入购买按揭抵押债券（MBS），实际上是给银行撇坏账，使得银行业松绑能够轻松上阵，使得金融市场正常化，从而买家更容易申请到贷款，交易就会趋向活跃。其次，超低利率，使得买家拥有房屋的成本降低，尤其是美国的按揭利率可以锁定15-30年，使得买主没有后顾之忧。这必使房市趋于活跃，迫使成交量和成交价双双上升。需要更进一步指出的是，美国政府不惜一切努力，动用大力气来撬动地产市场的复苏和发展是非常明智的：地球上有40%的GDP是与地产有关的，地产市场的复苏包括带动建筑材料的生产和销售，建筑业和装修业，与之配套的市政建设、公共交通、银行业、家具业、运输业，地产中介等等。
王斌博士最后总结道：”美国总统奥巴马连任，市场反应认为QE3会继续，利率与几个星期前比起来跌了0.3-0.5%。因此，我同意银行专业人士的分析意见，可能是短期的利好。此外，豪宅贷款难，难于上青天，也正说明不是人人都能够做到的，需要耐心和勇气，等到贷款放开了人人都可以轻易拿到贷款了，也就是房价已升，机会一去不复返之时。因此，抓住时机，赶紧行动。还是那句老话：别人恐惧的时候，贪婪是需要极大的勇气的，风险与机会并存！”
