以史为鉴，解读中国房地产市场（上）|恒益讲坛

自1990年的泡沫破灭至今，已经30年过去了，即便日本以科技研发为重心，努力发展着实体经济，日本的房市和股市依旧没能完全恢复到1990年的顶峰期的高度，它的经济和房地产发展历程，引起了众多经济爱好者的重视，我们作为金融从业者，也希望能够以史为鉴，从中得到一些可观的经验和教训。

在我们看完了日本的房地产发展史后，再来看看我们熟悉的中国的房地产发展史，我们将通过中国与日本房地产发展史的对比，来看看中国的房地产业是不是也有泡沫？看看历史又告诉了我们什么？

 

从图中可以看出，日本的房地产和股市走出了几乎相同的趋势，都经历了泡沫膨胀期，顶峰期，破灭期和沉没期四个阶段。

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中国房地产泡沫的导火线

早在上世纪90年代初期，虽然中国已经改革开放，但国企的日子却不好过，因为缺少了利益的驱使，许多国企在当时面临入不敷出的困境，许多职工被迫下岗，国企可以说各个都在苟延残喘。中央政府当时的目标是发展经济，工人都下岗了，怎么发展经济？因此经济改革迫在眉睫。于是中央政府在1990颁布了历史性的55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。为什么说是历史性的呢？因为这意味着中央政府开始对城镇国有土地使用权实行出让制度；国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，居住用地出让年限最高为70年。简单来说，土地可以当做商品交易了，政府希望通过将濒临破产的许多国企转型成为民营，来促进城市建设和经济发展，同时居住用地也能够转让。这是中国房地产市场迈出的第一步，市场化。

但是，由于当时的中国还是中央集权，随着中国的经济发展，这种体制“集中过多，统得过死”的缺陷渐渐暴露出来。时任中华人民共和国国务院副总理的朱镕基意识到了财税改革的必要性和紧迫性，于是，1994年1月1日，分税制改革正式在全国施行。这个税改极大的促进了中国房地产市场脱离计划经济，走向市场经济。

时间到了1998年，为配合1994年施行的分税制改革，中央政府全面实施了城镇住房制度改革（简称房改），此次的房改确定改革的方向为城镇住房的市场化、货币化、商品化。这意味着福利分房年代彻底结束，住宅商品化时代开启。房改之后，房价一下就上升了非常之多。98年的房改让中国房地产彻底市场化。

改革开放过后的中国，得到世界的帮助振兴了经济，这就像是二战后的战败的日本，得到了美国无偿帮助后，经济迅速发展起来一样。在2001年11月10日，在卡塔尔多哈举行的世界贸易组织（WTO）第四届部长级会议通过了中国加入世界贸易组织法律文件，标志着中国成为世界贸易组织新成员，中国加入WTO可以说是改革开放的一个重要里程碑，为之后中国GDP爆炸式增长起到了决定性的作用。

加入WTO后，由于贸易壁垒得到消除，外加当时中央政府干预外汇市场，人民币大幅贬值至1比8，中国的出口因此得到了迅速的增长，由于中国当时又有相当充足且廉价的劳动力和土地，加上拥有完善的基础建设，于是吸引了一大批国际企业来华建厂，中国也因此迅速成为了世界工厂。每年GDP 增长的百分点保持在两位数，增长率位居所有经济大国之首，当时的中国就是上世纪80年代的日本，制造业兴起让几乎全世界的商品都是MADE IN CHINA，按照购买力平价衡量，中国对世界经济的贡献从改革开放初的2% 上升到了2010 年的13%，成为仅次于美国之后的第二大经济体。90年代初期，万元户寥寥无几，仅仅过了十年的时间，当我们听到千万富翁甚至亿万富翁都已经习以为常了。同时，又由于中国国门开放，出台优惠的招商引资政策，国外大量的资金趁机涌入中国市场，投资办厂，享受税收和劳动力成本的双重优惠，就和日本当初一样，中国的金融和房地产业也迅速的发展起来。

中国房地产泡沫的膨胀

我们之前说过，历史总是惊人的相似，中国的房地产和当年的日本一样，它的泡沫是由两大部分的吹起来的，一部分是由国内的热钱吹起来的，另外一部分是由国外的热钱吹起来的。那我们先来说说国内是如何进行房产炒作的。

国内热钱炒作

国内的炒作，我们要从土地财政说起，什么是土地财政？简单来说政府通过卖地来赚钱。2000年左右的时候，当时中央政府意识到想要让经济蓬勃发展，就必须先要搞基建，基建搞好了才能招商引资并且扩大贸易出口。那么问题来了，众所周知，基建是要耗费大量的资金去建造的，尤其是中国这么一个土地大国，想要搞基建，那简直就是个无底洞，钱从哪里来呢？和日本一样，没有钱就印嘛，再把利息降下来，让借贷成本降低，随后政府就将印出来的钱借给了房屋开发商去搞土地开发，这就和80年代初期的日本一样，施行货币宽松政策来振兴经济。

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众所周知，房地产是一个非常好的保值工具，房市的价格随着通胀迅速上升，那又说回来，政府这么做有什么好处呢？答案是政府能从中获得大量的财政收入，中国房地产有五大税，房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税，这些税收大大缓解了政府没钱的窘境。那政府这么通过卖地来实现经济发展的目标有没有实现呢？历史证明，政府这么做的确是奏效了，这期间中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。政府一看，欸，这么做有效果，那我就copy嘛，继续这么做，并在2003年，国务院正式宣布将房地产行业作为国民经济的支柱产业。就这样，房价以惊人的速度逐年上升。

另一方面，在中国正式加入WTO之后，老百姓们手上的钱也是从来没有那么多过，一个个都成为了暴发户。这些暴发户尝到了资本的甜头，知道了要用钱生钱，于是开始寻找来钱快，回报高的投资标的，那时候要说，什么投资标的最火，那当之无愧就是房地产市场，而且这个投资标的还是受政府大力支持的。于是以温州为主的浙江等民资炒房团在中国房地产市场上掀起巨大波澜。这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。炒房团撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市，刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多“被炒房”城市房价飞涨。

赚了钱之后当然是要去消费了，于是，中国大妈团以及其超强的购买力吸引了全球消费市场的目光。大妈们就像当时80年代末，90年代初期那些富得流油的日本人那样，疯狂的在海外消费，当时黄金价格在2010年左右屡创新高正是因为大妈们的疯狂购买。那时的暴发户不仅在国外疯狂购买黄金和其他奢侈品，还开始大量购置海外资产，大家知道为什么2017年多伦多施行了海外买家税，正是因为来自中国的买家在炒作多伦多房地产。（这些中国买家为什么热衷于多伦多房地产呢？不单单是因为多伦多房价涨得快，更是因为中国买家能够通过在加拿大购置地产来合法转移国内资产）

时间来到2008年，美国爆发次贷危机，金融海啸波及全球，当年11月中国进出口数据突然跳崖，出口增速从上月的19.2%下降到-2.2%，进口增速从上月的15.7%下降到-17.9%。当时的中国已经是个出口大国了，然而出口不景气了自然GDP也受到影响，那该如何拉动经济？很简单，继续刺激房地产来达到目的，于是在2008年财政部宣布个人首次购买住房的契税税率下调到1%，并对个人买卖商品房暂免印花税和土地增值税。中国央行宣布，首次置业和普通改善型置业贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

这两剂猛药，使房地产的拉动效应十分耀眼。2009年刚过完一季度，30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅甚至超过50%，房价因此也是猛窜上去。

到2016年，中国开启一轮棚改货币化，简而言之就是将城市中难以配套的“老破小”的区域进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房，那政府哪来的钱补贴拆迁户呢？很简单，还是印出来的。

棚改货币化的加入，像是备齐了柴火，点着了火苗，再浇上一盆油——中国的房地产市场的火势“腾”的一下窜了起来。由于市场中的资金变多，炒房的需求也随之增加，但房屋供给没有改变，于是多个城市采取了购房摇号的措施应对库存告急。

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当时中国出现了一幕在上世纪80年代日本东京发生过的画面，上万人为了争抢百套房子而摇号，更是有人在排队时晕倒、有人打架的局面。为什么这么疯狂？因为这些人抢的根本不是房，而是钱。如果当时你有幸能摇到一套房子，过一阵子出手就能轻松赚个100万到200万。那时的中国和当时80年代末的日本一模一样，炒房者都是抱着“买到即是赚到”的心理去炒房。

因此，中国楼市再次“量价齐升”，恒大在2017年正是通过激进的高杠杆操作，搭上政策的“东风”，瞬间膨胀，当年就成为中国第一大房企，也将许家印推上了中国首富的宝座。

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