以史为鉴，解读中国房地产市场（下）|恒益讲坛

中国房地产泡沫的膨胀

海外资金炒作

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还是那句话，历史总是惊人的相似，资本是逐利的，哪里有利可图资本就会涌入哪里。中国在2001年入世后，彻底开放了国门，此时国际游资大量趁机涌入中国市场并炒作房地产，进一步的炒高了国内一线城市的房价。根据相关统计，2003年时，中国大约有5100亿美元外汇储备，其中从进出口中赚取了1000亿美元，外商直接投资约3000亿，其余的1000亿美元就是热钱，到了2008年，根据中国社科院的统计，来自全球的热钱已经达到1.75万亿美金的规模，其中大部分的热钱都流向了回报高，来钱快的房地产市场，使得房地产泡沫越吹越大。

我们举个例子，在2018年，Deloitte（全球最大的会计事务所）的一份研究报告中有关于《外资主要房地产基金介绍》的数据,Morgan Stanley 也在2003年到2006年期间在中国投资过房地产，如图所示。

中国房地产泡沫会破灭吗

这个答案我们暂且不说，但是我们可以对照一下日本房地产泡沫破灭时的背景，当时的日本，一方面有大量本国资本到海外投资，另一方面外资离开日本，还记得我们上一期提到的“赌场”的比喻吗？客人（美国企业）去赌场玩，将美金换成了筹码，现在客人要走了，于是将筹码要兑换成美金走人，然而，赌场挪用了客人的钱，拿去拼命花销，在客人集体离开时，要赎回资本的时候，赌场会出现被挤兑现象，从而出现债务违约并破产的危险。如果赌场老板如约把钱还给客人，那么自己就没有钱去买米买盐，无法正常生活。那么这种现象如果发生在一个国家的身上，当外资或外汇大量流出后，自身可能就是负债累累，而且没有外汇向其它国家买各种必需的商品，也就是无力进口，导致国民生活窘迫。

正如日本当年房地产泡沫破灭前，经历了类似赌场里的客人（美国企业）集体赎回自己的钱离开赌场的情况。

这次美国籍着没有履行WTO中贸易协定规定该履行的义务为由，向中国发起了贸易战 ，让美国企业集体离开中国。

明确指出，WTO有规定，政府不参与市场，政府是市场的守夜人，负责维持秩序，企业生产什么，生产多少，如何生产，使用什么技术来生产，都是企业和金融体系由需求来决定的。简单来说政府在自由贸易中是作为一个警察的角色来维持市场秩序的。然而事实确实恰恰相反，在中国入世后的这十几年，近20年的时间里，中国是政府主导下的制度，企业背后是政府，在生产中，政府通过产业政策，财政补贴，准入限制，廉价信贷，直接订单等手段直接支持中国企业，使美国企业以单个企业面对中国一个国家，完全不是公平竞争。比如太阳能行业，钢铁行业。中国制造2025就是典型的以国家的力量来干预经济，违反了自由贸易法。这导致了美国在出口上吃了大亏，贸易逆差更是逐年加大，极大的影响到了美国的经济发展。美国看情况不对啊，你中国耍小动作，不搞公平竞争。

于是时任美国总统的特朗普向中国发动了中美贸易战并鼓励美国企业撤出中国，回到美国本地。那外企撤出中国自然要把外汇也一起撤走。美元的回流致使中国外汇储备急剧减少，市场中的流动资金也开始枯竭。

贸易上面临着被制裁的困境，那么房地产行业的情况又怎样呢？

该图的数据来源于历年中国税务总局发布的《税务年鉴》。从历年税务年鉴各行业的税收值可以看出一个清晰的脉络，从2006年至今，发展得好的行业，税收贡献值越高。

在趋势上，房地产行业对财政的支撑作用大得令人难以置信。2006年地产行业所贡献的收入占全口径财政收入的比值只有21.7%，远低于当年度制造业的31.9%。但是到2010年，房地产行业实现了反超，占比提升到了36.4%，大幅高于制造业的24.6%。

2010年是中国宏观经济的大转折年，从这一年开始，房地产就变成了中国最重要的经济，没有之一。之后，中国就进入了调控-放松-再调控-再放松的政策循环之中。而每循环一次，对房地产的依赖度就要加强一次。2011-2012年度调控了一波，到2013年放松调控。2015-2016年又调控了一波，当时的房地产的财政贡献度却是出现了下降，占比下降到了30%出头，但是2016年底又开始放松调控，并且还推出了史无前例的“地产去库存”政策，当时普遍出现很多三四线城市造完了房子但因房价过高卖不出的情况，供给明显大于了需求，为了解决供需失衡，政府再度放宽房贷要求，让更多的老百姓成为了房奴，政府以此来化解了房价崩盘的危机。）反复的政策调整使的民众都不相信中国会真的调控房地产，房价根本不可能跌的这么一个观念，于是从2017年开始，中国又一次进入了全民炒房时代。在这样的背景下，2019年，财政对房地产的依赖度，提升到了40.3%，而当年制造业对财政的贡献度只有20%，只相当于房地产的一半。我们可以看出，房地产业已经成为中国经济巨无霸级的支撑性部门，根本不可能允许房地产行业出现热河大起大落的波动，财政根本承受不起地产行业贡献度下降带来的风险。房地产行业好比中国经济的脉搏，但凡有个闪失，分分钟都可能会发生心肌梗死的症状，这是政府最不想看到的。

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目前，中国的经济不但被房地产行业绑架，还得遭受美元回流以及美元所带来的输入型通胀的困扰。为了遏制房价进一步飙升并实现经济“软着陆”，中国政府又一次的发起对房地产市场的宏观调控。在一系列的限买限卖限贷等政策下，我们看到前阵子中国房地产的龙头企业，广州恒大陷入了债务危机，就在几天前，深圳佳兆业也同样陷入了美债危机，同一时间，更是有非常之多的中小型房地产开发商相继暴雷。我们可以看出政府近期的一系列市场干预仿佛是要把中国房地产从市场经济重新带回计划经济，而当一个行业脱离了市场经济，就很有可能出现崩盘的局面。

我们在上期日本房地产泡沫的讲座中告诉过大家，一个国家的经济发展是需要其强大的实体经济去支撑的，而目前中国的经济就是上世纪八十年代末的日本，其经济仍然处在脱实入虚的阶段并且不断加剧，而且中国房地产泡沫要比日本当时的泡沫还要巨大，这个泡沫是否会破灭？何时会破灭？我们并不知道，我们也不希望看到象日本那样的民不聊生的惨痛事件发生，但是，有些事不是我们个人的力量所能控制，我们能够控制的只有我们自己，为自己做好防御，不让自己立于危墙之下。这可能是我们唯一可以做的事情。这也许也是我们唯一能够为国家所减轻的负担。

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