您的房还是您的吗？- 2022谨防房产诈骗
梁上君子无处不在 2022 防贼防盗防诈骗
最近接二连三的收到了安省司法局、产权保险公司等发来的公告。往来也看到很多律师事务所的电邮都增加了风控防范的保护声明。
看来，最近妖风乍起，新年到，警钟响起来！窃贼猖狂，警惕要提起来！
和大家实例分享一下：近期，大骗子们是如何行骗的！
实例解析！
大家也看了新闻，一个华裔学生涉嫌贷款诈骗，跑路！
前两周，密西沙加的一位律师涉嫌诈骗客户用于偿还银行的贷款资金，卷款而逃。
房产诈骗集中在房产抵押，贷款套现上。都听说过：如果您的房子贷款已经付清了，或者所剩很少的贷款了。骗子们会盯上您的的房子，假借您的名义，用您的房子做个抵押，套现高额贷款。房子是挂着您的名字，可是价值早就转给骗子们了！
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还有的，被不知情的情况下，神不知鬼不觉的，物业早已易了主，您住的原来早已不是您的房了！您的房子哪里去了？
更有甚者，债权人还可能登门来索债！
按理说：加拿大一贯的民风淳朴，一方净土！ 疫情已经横行肆虐了两年了，很多行业都受到了重创，势必对经济和生活造成深远长期的影响。提醒大家不要忽视了疫情对我们生活可能带来的变化。
套现他人房产这个事不好操作，因为加拿大法律规定：借贷超过50,000加币，必须通过两位以上律师各自代表一方出借人，一方借款人（房主您），签署相关法律协议。涉及到抵押贷款的法律流程，律师更是需要严格地核实双方当事人身份、借款意图、借款合同的真实有效性、严苛的交接法律流程。
那么，诈骗贷款是如何操作的呢？
很多诈骗都是瞄准了特定的受害人群体，几个明显特征：
1. 物业价值不低！
主要体现在：
物业上少有或没有贷款登记。物业上的债务很少或没有。
2. 业主多是：久居加拿大境外！
物业托管给了经纪公司代理出租或者管理！
您要注意了：如果您具有这两项特征，您需要定期核查一下您的房产信息，看看防止是否被他人在未经您允许的情况下，登记了抵押债权，俗称：CHARGE！
那么，业主根本就没有在加拿大，也没有和律师签署过任何借款文件。贷款怎么就被他人给骗走的呢？
套路1
租房，利用租房，和您签署正规的租约，进而，获取您的个人信息。您的房子的贷款空间一定是很高的，那么，因此，这样的物业的租金也是不会很低的。这样的大HOUSE，不像小CONDO类住宅物业，市场上流通快速，一般，越大的物业的空置周期会长一些。找到合适的租客相对周期也会长一些。
当有人提供完美的租客信息给您，并且还愿意违规多付给您租金押金的好事来临的时候，您要小心了！坑在此！租约就是障眼法！签约一年，租金预付到尾二！您收了房租几万，如果您刚好是人在海外，租客搬没搬入您其实并不了解！
租房就是骗子在获取您的房产和个人隐私信息的途径！有了您的地址的驾照！做了全套的假文件！等到您被通知房产诈骗贷款的时候，骗子早已消失！
海外华人常常飞来飞去，疫情当下，很多人都滞留在了加拿大境外！难免在加拿大的物业疏于管理，请大家切记，定期检查您的物业，定期收取信件、扫雪、除草。不要外露家中长期无人居住的迹象。
租了房子，也要看看租客是否正常搬入。收了租金还没完事，至少您要有管理人员上门和租客打个招呼，暗访一下，确保安防！当发现租客交了租金没有搬入的情况，您应该马上预警，反常行为必有妖！及早报警，因为，您不知道危险可能已经在您左右。
套路2
加拿大有一个神奇的文件：Power of Attorney ! 俗称POA , 生成这个文件的律师费可高可低！有收20元的，也见过有收1000元的。
焱律师事务所的收费一直是350元加税。涉及到海外客户需要异地办理的，还会有您所在当地的公证见证费用。
诈骗另外的一个方式，通常会涉及到POA这个法律文件。所以，提醒您：不要轻易给任何人您的授权书（POA）！授权、授权，是真的授予：权利吗？不是的，是义务，请受托人，代替您，做被您指定的委托事务，您授予受托人的是法律义务！
但是，受托人执行的您托付的委托事项，直接的法律后果是：您授权给，被您最信任的，这个受托人帮您办事，代为履行特定法律行为，您可不是，请他/她帮您把您的财产权益转给他/她自己了。
如果这不是您的本意，假借了您的委托书，谋取了自己的不当得利，这就是诈骗！
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在焱律师事务所，授权他人卖房子、或者套现贷款的委托书，我们就不提供！原因：
这个文件是可以不用的！如果您在国内，回不来，想买卖房子，或者委托朋友帮您签字处理其他房产相关事宜！
您本人可以采取两种替代POA的更好的方式：
1. 在您离境前，和您的律师提前交代好所需办理的法律事宜，当面和您的律师签署所需办理的法律事务的相关文件。提前完成文件的本人签字流程。
2. 如果您没有机会完成上述先见律师的手续，或者您已经人在中国了，怎么办？您可以联系您的律师，安排中国或其他您所在地的当地律师，见证您本人签署相关的法律文件以及核实您本人的身份证件。这两种方式，都能有效的规避掉您使用POA委托他人代您签字或执行法律事务所带来的法律风险。
您肯定会问：我委托的都是我的血亲、我的家人、我的小孩、或我最最好的好朋友们！我最信任他们了！如果有一天，您发现，您名下的物业已经被自己的儿子在您不知情的情况下，使用了您授权的POA给套现了….. 儿子/儿媳，竟然找了丈母娘假扮了儿子的亲妈，最后，竟然连亲妈的房子都给卖了的！嗜赌的老公背着在国内已经分居的老婆，使用伪造的POA将共同的房产给抵押了的！
任何反常规的事物其实都应该是有迹象的，但是，常人往往是后知后觉的。那么焱律师就给大家总结一下：防诈骗的新年忠告！
总结2022
焱律师给大家的新年忠告：
- 疫情导致签字流程简化！最近大雪，办公室同事们都很辛苦，因为要在停车场把文件送给客人们，车上签文件！虽要防疫，我们还是要求本人借款，出售物业，遗嘱，公司法律事务，必须亲自来面签！疫情催生了电子签的普及！降低标准，也就是为风险开门，规规矩矩办事，保护的不仅仅是客人，也是对这个职业操守的信奉！涉及到刚刚提到过的租房环节：加拿大前辈们总结的判例精华还是要遵循的！核实租客，签约前和租客面对面审核，要证件：两个有效证件必不可少！证件可以作假！文件可以作假！只有证件和电话和申请表信息，是不够的，人一走茶没凉，是房子没了！所以，必须要有一个租客搬走以后还可以找到的联系人或担保人，房东记录， 还要推荐信！核实工作单位证明，核实原房东记录！核实推荐信！焱律师说的不是拿到这些文件就够了，而应该是尽职调查：打电话或者上门核实！电话号码可以造假，甚至于接听者都是提前安插的！您在加拿大难道还没有接听到过任何电话诈骗吗“这里是加拿大**领事馆………”，所以，有人接电话，不一定就是真实的！
银行的流水记录显示过去三个月的消费记录！信用卡账单！
总之，在没有签约前，做足了风控工作！
另外一点就是注意自己财务信息的保护：租客需要给我们打款，提供VOID支票，这个文件，请不要随意给。有了您的个人支票，就可以在银行查到您的：证件/地址/工卡号/电话/电邮。您不用问：他凭什么！他都可以制作假证件，一个严密的犯罪团伙，能有多困难打入我们银行内部？高科技犯罪，知识更新换代，道高一尺，魔高一丈！只有单纯的：我们！没有单纯的：盗贼！君子不能坦荡荡！日常防护意识必须有！
律师环节：大家看到出问题的多是在我们律师的环节！提到高科技，更新换代，在律师这个传统的文字产业，没有更新，没有换代！老黄历不能改！司法局将FAX传真文件作为律师事务所间文件接收的唯一官方指定推荐方式。因为FAX安全，看似陈旧，但信息最不容易被篡改！电子邮件常常被截取，篡改！看焱律师风光艳丽！2019年，我的好朋友要做大买卖！两眼发光，发现了加拿大的新大陆！朋友，最害人的就是朋友！要公司并购200万，存款保证金，通过律师支付香港合作方！对方律师事务所周五存入，到账就催着要打款！为什么周五下班前？因为周六日休息不能查账啊！200 万刚办理完汇款，这边银行本票退票了！当然，银行经理通知了律师，钱是没被骗走！可是，朋友肯定是没得做了！
这里提醒大家：有个自己的银行经理，很重要！他们会第一时间发现不正常交易，可能就及时和您本人取得联系，核实信息，进而帮您叫停了风险！
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- 法律流程不能从简，不要看面子！很多客人来了就问：“我要借钱给我朋友！我就是义气，什么都不签！口头约定还钱！你，律师给我确保，我钱能收回来”！律师是神么？可以啊，可以确保您所要求的一定能收回来！唯一方式就是：不许借！您要非借不可，那就按规矩来：尽调、风控、法律流程，合法合规的来！否则不要找我们律师来办事！借钱的，换钱的，杀猪盘大家都知道！可是就还是听到最多的受害人！
- 支票可以造假，银行本票可以造假，存票后，等候七个工作日，必须确定到账安全后，才可以给他人打款。
- 大家还想再听听焱律师本人的受骗经历吗？我非常感谢加中地产的两位老板，我们的第一个万锦市办公室就是在加中置业。当时我的邻居是一个贷款公司，老板是一对夫妻。贷款公司做手脚！一边亲昵的叫着：焱姐，律师费再给便宜点！这是障眼法！这个案子我们代表了lender，被卷入了7个股东间的公司纠纷！虽然钱收回来了！可是也近距离的和骗子们打了一场交锋！再次验证了：叫你姐的、套近乎的，都是对你有所图的！利益当头！铤而走险！
- 最后给大家的建议，选律师，不要只比较律师费！物价蹭蹭涨！一个律师费差个几百，和您这上百万的房产，和上万的佣金比起来，这不是重点！看资质，看司法局登记信息，看Google网评。还不能确定，就听经纪人的，做一个交易，是一个团队的合作，不仅仅是律师事务所内部的工作人员衔接工作。外围也有着紧密的合作：地产经纪公司、房屋评估公司、房屋保险公司、银行贷款机构、物业管理公司！一个产业链，能给您推荐的必然是搭手顺畅的，且建立了长期合作关系的，彼此了解彼此的行事风格。当然，我们也被事实论证，也可能是各种团伙中的一分子！良的、略的！您当然要擦亮眼睛，选择对的！
