陈国强 业界翘楚 把脉商业地产市场
编者按：多伦多的商业地产市场低调、不张扬，并且表现出其独特的多元文化特点，其潜在的市场力量不容小觑，甚至可以说，这些商业地产牵系着多伦多百万移民大军在异国他乡重新安家择业的整体繁荣和持续良性发展。为此，本刊这一期专访了大鹏地产的资深房产及商业投资经纪陈国强，(他现任大鹏地产公司办公室经理， 加中地产投资总商会副会长兼财务总监)请他分析多伦多房地产及商业的市场特色、市场空间、产业结构布局等，并和他一起分享十五年来丰富的地产从业经验。
专业是成功的基础
再见陈国强，还是那熟悉的，印在他脸上的和蔼可亲的笑容。每次见到他，都能在他身上体会到作为一个经纪人所具备的所有优秀素质。十五年地产经纪生涯的磨练，让陈国强练就了一副宠辱不惊，进退自如的胸怀。新年刚过，我们的话题便从大鹏地产的业绩开始谈起。陈国强非常自豪地说，大鹏地产的发展非常迅猛，目前经纪人数已超越500人。对待公司不断进来的新经纪，陈国强作为业务经理，肩上的担子无疑是更重了。就在记者采访期间，还有经纪打电话进来，向陈国强请教业务，陈国强便还是非常耐心细致地给予指导和帮助。
谈起多伦多的地产形势及商业地产买卖，陈国强脸上的笑容变得更加开朗。他说，在加拿大，购买现成的小生意是新移民创业的主要方式之一。10几年来，陈国强在多伦多已经说明无数个客户成功地买卖了小生意及商业地产，并见证了许许多多的新老移民通过小生意，自己做了老板，从而掌握了自己的命运，在加拿大过上了丰衣足食，安居乐业的生活。当然，客户的成功创业，其中凝聚了陈国强要比普通房屋买卖多得多的心血。熟悉陈国强的人，凡是有自己做生意的打算或朋友有意购买生意时，都会慕名找到陈国强门下。久而久之，陈国强变成了远近闻名的商业地产专家。陈国强说，其实做生意转让很辛苦，对地产商的专业要求也高，因为涉及的面很广，要求地产商既要从商业的角度去替客户考量生意的商业价值，同时又要从法律的角度去具体审核其合法性。当记者问道这些年下来有没有印象最深刻，或最棘手的案例时，陈国强淡然一笑说：做的时间长了，似乎没有什么能难住我的了。挫折不可避免，客户的满意才是我的真正目标。
历练是经验的累积
谈到挫折，陈国强说，商业买卖的关键是要具有很强的专业知识及耐心细致的分析调查，这个过程通常都会很长。在买卖过程中，经常会由于没有处理好某些问题而产生许多隐患，甚至导致客户接手后的生意失败。由于商业地产的种类繁多（如餐饮，娱乐，便利店，杂货店，超市，花店，音像制品等），涉及范围广（卖家，买家，房东，管理处，现有员工，卫生，环境，防火，供货方，顾客，律师，经纪等），可以说生意的买卖往往比住宅买卖要复杂得多的多，所以作为经纪，既要为客户考虑到商业地产的后期续约问题，又要调查清楚原店主是否有无拖欠税款。另外还要对商业用地的合法性及原租约的合理性进行非常细致的调查核实，避免客户受到伤害。
把脉多伦多商业地产市场，陈国强说，作为创业者，选择一个既适合自己从事的行业，又能带来可观回报率的生意类型尤为重要。那么，什么样的生意是属于好的商业地产呢? 作为创业者，又该如何选择好的生意呢？陈国强介绍说，好的生意，主要是看它的投资报酬率。以现阶段来说，由于利率低,贷款利息少,许多人都愿意将一部分的现金转在投资报酬率稍高的地方,例如债券,股票,基金, 但这些投资也有其不可预估的风险,很难绝对保障回报,至于小生意,一般来说, 如果其回报率在6%以上均属于比较好的投资,当然这要看个人不同的设想,期限及其计划而言。谈到选择一个具体的小生意时，需要考虑那些因素时，陈国强说，首先要考虑店铺的位置及周围的竞争情况；其次要了解原来的业主经营的时间长短，一般来说，经营好的店，业主是不会轻易出手的，而买卖频繁的店会多少存在一些问题，这需要在买店时多留心。另外还要考核该项生意的营业额，进货成本，毛利等经营情况。必要时，需要一至二周的时间“盯”在店里，收集一手资料查证。其他关于租约的长短，条款，租金的贵贱，房东的背景资料调查也都必不可少。陈国强说，商业地产的买卖主要在于买卖经验，经手的店多了，慢慢地就会找到感觉了，自然会做出正确的选择。
谈到小生意的买卖，陈国强说，这里面牵涉到很多方面，因而专业人士的帮助是必不可少的。特别是那些第一次在加拿大购买小生意的朋友，陈国强强调说一定要委托专业的经营商业地产买卖的经纪来进行买卖，由专业的地产经纪指引，严格按照行为规范操作，以保障买卖双方的利益。陈国强说，作为一个专业的，好的地产经纪，他会根据买家的实际需要和要求，积极协助寻找合适的生意，准备Offer，参与合同谈判，订金的安排，解除条件，办理有关的交接手续。特别是在谈判过程中，经纪会通过多伦多地产商会的网路系统，搜索到很多近期周围成交的类似的生意的资料，通过分析，制定出有依据的谈判策略，以协助买家拿到最好的价格。
态度是服务的标准
在平时工作中，陈国强除了负责商业地产买卖外，还负责公司的业务培训，并持之以恒地为自己的客户提供服务，特别是对于那些新移民客户或者往返于中加两国的“候鸟”，陈国强更是担当起帮助他们办理各种安家立业，甚至看家、浇花等琐碎事宜。他说，我这样做确实很辛苦，但是我很享受这种别人需要我，我可以说明别人的感觉。我以这种方式待人，日积月累下来，我周围便有了很多朋友，这是我最大的收获。
陈国强在谈到自己的成功经验时说：一分耕耘，一分收获。如果说我比别人做得好的话，是因为我比别人更用心，更勤力。为了完善自己的专业水准，陈国强不仅学习房地产方面的专业知识，研究各类生意买卖和房地产投资的知识，同时还专门进修了很多相关的其他课程，以便能给客户提供专业的意见及建议。陈国强说：我自认为自己是个爱学习的人，这些年来，我从没间断学习过，考得了好多资质证书。所有关于房地产的项目，无论是房屋的买卖、出租、物业、商业、投资、建筑等等都在他的涉猎范围。在这个行业中，他融进了自己的兴趣和热情，所以他非常享受这个职业所带给他的快乐。
陈国强认为作为一个房地产经纪，勤奋与诚信是两个孪生姐妹并蒂生长在地产经纪的生涯中。他说：我们要通过自己的诚信与勤奋，树立一个让人尊重的专业形象。多年来，陈国强也是这样一直严格要求自己的，他认真地对待每一笔生意，每一个客户。以诚相待，从不欺瞒。这样慢慢下来，聚集在陈国强身边的客户群越来越大，老客户介绍新客户，老客户卖了房子再买新房子，很多新客户也是慕名而来。正是以自己的真诚、才智、辛勤和汗水，陈国强积累了一个稳定的客户群，依靠自己的实力在多伦多地产界树立了一个优秀的专业形象。
成功是未来的期望
精诚所致，金石为开。人以信为先，信以诚为本，诚以德为源。陈国强在他的地产经纪生涯中，始终坚持着自己的价值取向和职业操守。他说，诚信是我做人的根本，与我个人的职业生涯发展息息相关。我靠的是实力，我本身作为一个地产从业者，在工作方面一直是兢兢业业。从业以来，我一直认定地产经纪这个行业自律性要高，认真负责是成功的关键。我作为地产经纪一定要保护客户的利益，绝不能为了商业利益而欺骗客户。
对于业内的不良竞争现象，陈国强强调说，一个地产经纪的专业水准和专业意见对客户的投资起着举足轻重的作用。我希望所有经纪都能够不断提高自身专业水准和修养，树立良好的专业形象；同时，也希望每一个地产经纪能够规范经营，齐心协力、共同维护房地产市场健康有序地发展。陈国强就是这样，在以他自身的自律与操守，一步一个脚印地行走在他的职业道路上，走得夯实，走得稳健！
