加拿大购房：同天买卖的利与弊 (一）
首次在加拿大置业，所需要了解的实务都有在另一篇《加拿大首次置业看过来！》中提及了。
那么，买过物业，准备换房的朋友们就会面临一个现实的问题：
到底是先卖房，选择搬到朋友家先借住两晚？
还是选择：同天交付！
上午清理旧居，家具物品搬家公司装车，下午拿新房钥匙，晚上成功入住！
完美收官！
年轻人考量搬家，那能算个事吗？
那都是不在话下的小事一桩！
焱律师今天就给大家提个醒，
说说：同天交接的可能会遇到的法律问题！
先给大家提建议：
选择买房/卖房的过户交割日期，请您尽量不要选在月末或者月头！
大多数人们都习惯凑整， 但是实战经验告诉我们：
- 月首月末，各大律师事务所，都是案子扎堆儿办理，遇到突发情况，会更显仓促；
- 搬家需要定电梯的，月头月末，交通拥堵，排队等候，耗能低效；
- 月首过户的共管公寓型住房，还常常会遇到管理费衔接问题：上手卖家提前取消了管理费的自动划账，造成新买家损失追讨，费时费事；
所以，有过买房经验的置业熟手们，即使不挑选个特别的黄道吉日，也会明智的规避拥堵！
焱律师再给您说说
这更严重点的同天买卖的
法律问题吧
同天买卖，其实算是个大挑战。
每每碰到朋友们，选择买房卖房，同天交接，
焱律师都要先内心祈祷一下：
顺风、顺雨、顺顺利利！
这要是再赶个大月末，
两、三个客户们赶在一起，都同天的，
一同需要处理的，
那就是：
- 六个物业，加上不同天的单买单卖的，十几个房子；
- 客户十几对儿；
- 地产经纪人加十几个；
- 对方律师十几位；
- 再加几个贷款经理们；
大家脑海中可以真实get到月末的场景了吗？
所以啊，很多事情那都是在过户前几周，就已经开始要备战的了！
精明的买家卖家朋友，也会在签约之初，就先问问咱们律师：
“如何规划这个搬入搬出，买进卖出的准备工作？”
话说最理想的方案，当然是先买入“新房”！
办理好了买房的登记产权，选择自己的时间方便，装修粉刷，整理好了新房，踏踏实实的搬入新居！
然后，再择日交付出售的“老房”给自己的买家。
现实的问题 （一） 是：
买“新房” vs 卖“旧房”
- 买 “新房” 贷款的前提条件：需要首付款到账！
- “旧房”没交接，钱怎么到账？
一来，银行会要求看到购房人账上；已经有足够的存款；才符合批准贷款的要求！
二来，或要看到“老房”确已售出，作为批贷、放款的前提条件！
理想的解决方案：
在加拿大，个人信用好就非常重要了！
同天买卖的情形，您可以申请银行或者金融机构给出的特惠贷款项目：
Bridge Loan （过桥贷款）
能拿到过桥贷款的，实践中，不是很多。
如果有了这个过桥贷款，贷款是抵押在“旧房”上，相当于一个第二次级贷款登记在您的“旧房”上。
这个贷款只能专款专用，用于购买“新房”的首付过桥。
“新房”过户后，在银行批准的时效内，需要完成“老房”过户交易！
过桥的终止日，就是，收回“旧房”售房款的日期。
当天，由您的律师办理，去除“旧房”上原有的贷款，以及过桥的抵押贷款。
过桥贷款的好处在于：
即使交付当日发生任何意外情形，只会影响当日过户的物业交接。
可以有效避免，发生多个物业同天交接的，连锁违约情形！
没遇到过的，那都不算事！
真正遇到了的，
才知道个中甘苦！
连锁违约情形案例：倒霉的小A同学
（案件纯属智慧虚构的结晶，请勿对号入座！）
涉案三人：
● “新房”买家 & “老房”卖家共同体 小A
● “旧房”买家 小B
● “新房”卖家 小C
案情介绍：
小A出售自己的“旧房”给 小B；
小A选择了同天过户登记，从小C购买的“新房” ；
过户前一周：
小B通过经纪表达了请求卖家小A延迟2天，
原因是小B的贷款审批需要更多的时间！
小A将面临几大问题：
- 需要立即向”新房“卖家小C申请延期；
- 如果小C新房卖家不同意延期，小A将面临违约，承担违约责任；
- 即使小C同意延期交付，可能会要求由于延期所造成的损害赔偿；
- 即使小C同意延迟交付“新房”，如果：“老房”买家小B，又改主意了：改为不需要延期的情况，小A是否有义务要配合呢？
- 小A是否需要申请银行延迟对“新房”的放贷时间？
解铃还需系铃人！
这里有些误区，要提醒大家：
很多朋友说了， 那“旧房”买家小B违约在先，作为“旧房”卖家的小A，我可以不接受啊！
大众普遍的认知观点是：
“谁让你签约不遵守“合约至上”的法律原则的！”
现实交易中，最基本的法律原则还是要：
公平、公正！
当事人可以有法律盲点，但是， 当事人律师，不应该是有盲区的。
既要代表您，帮您和对方争取最大化的合法权益；
首要肩负的，是在客人出现盲区时，帮助客人把控：
什么才是客人的最大化权益？
同志们，都这时候了， 还讨论法律原则公平不公平？
坚持法律上赋予的“合约至上”权利，争论谁对谁错，
并不能解决“当下”所面临的紧迫问题：
小B付不了款，
小A无法实现付款买“新房”，
两个交易都将现实中不能完成！
最佳的对小A，当下解决问题的方案是什么？
- 试图寻求小C给予“新房”的免费延期，减损；
- 在没有获得“新房”卖家小C给予明确肯定答复前，不应该先行同意“老房”买家小B，如果您胆敢先答应，做了小B的好人的话，结果可能是：
-
- “新房”没有获得延期，如果您还没有过桥资金支付卖家的话，您将面临违约赔偿了。
- 如果，您没有要求买家小B在先承诺您的损害赔偿的话，那么，您日后再维权，索赔就费事了。
看到这里，您应当意识到，这个问题的复杂性了吧！
也知道律师为什么会：少白头了吧！操心操的啊！
问题都摆在这里了， 那么，最适合小A的解决方案？
- 拿到小C“新房”的最低成本：免费延期两天；
- 避免过度承诺小C作为交换延期的条件， 比如：过度的增加定金；高昂的二次延期罚金；或者，罚没定金，立即出售；等严苛的条款；
- “新房”延期是关键，获得延期书面同意书后，务必确认：“老房”买家小B不改变延期意图，避免发生：您费劲耗时的签署了和“新房”的延期，结果“老房”买家小B不改交接日期了。那这好人做的：还要为此露宿了街头！
- 总而言之：不要遇到问题，先乱了自己的阵脚，务必通过您的律师签署法律文件，都涉及到违约法律责任了，还敢擅自作主张！
