疫情影响下房屋买卖合同何去何从？（4）

Wendy HU

Paralegal

Horizon Legal Services Professional Corporation

焱律师事务所小额法务部法律顾问

Yan LIU Lawyer

焱律师事务所律师

就买家和卖家（房东）所签署的有效购房合同的相关约定，卖家（房东） 依照买卖合同将于2020年6月30日完成交付房产的所有权、完整的物业使用权、以及空置清洁状态物业的法律义务，同时，收取合同约定买家支付的购房款。

焱律师事务所来支招：

买家您不能够仅仅依据一个租客“可能到期不搬走”的事由，在签署买卖合约后的任何时段 ,都享有向卖家提出：“不协商合理经济损害赔偿的前提下- 我要解约”（Mutual Release）的权利。

 

法律分析：

1）既然是 MUTUAL，那房东肯定是有权利选择“拒绝”或“同意”啦！

2）“可能发生的情形”并不代表就是“必然发生的情形“！

风险的存在是在任何合约关系中都是现实的。合同中应当就风险防范和解除机制做出约定。合同中没有做出相应约定，那么，就应当适用相应法律法规基本原则，双方共同协商：情势变更下的矛盾解决机制。

案例分析：

此案中，以60天后可能会发生的法律风险来作为无偿解除买家的“购房”合约义务，焱律师事务所认为：是否为期过早！

（目前并不能推测疫情发展趋势，是否加重还是减轻，没有具有科学依据的权威定论。）

尤其在此案中，卖家现有的租客明确表达了：愿意配合房东售房，一定会尽全力寻找合适的地方搬家”的主观意图。

的确，租客的租约到期日刚好是目前疫情的高发时段， 房东依照目前的出台政策和应急法规，也没有权利：“要求租客立即搬走”。

考虑到大家防疫的首要义务，就该项租约， 房东和租客的确也合理协商达成一致：延迟租客搬离标的物业，一个月为期，到2020年5月30 日的搬家请求。

租客和卖家房东作为租赁合同的双方当事人，都在竭尽全力减少彼此双方的经济损失，顾及考量彼此共同的困难，彼此予以对方方便。

更多的时候，过往的经验会告诉我们：

由于看问题的角度的改变，释放我们的内心，往往所谓的“不可逾越的法律冲突“，在转瞬间，莞尔回眸一笑，请您换个角度再来看？

似乎，

“不可逾越的法律冲突”们，还存在着更好的，更更好的解决方案。

作为我们律师，首要的任务，是帮助大家- 排忧解难，化解矛盾。

我们的职责，肯定不是，看着自己当事人的 “固执己见”且“一意孤行”下去。

让我在法律的桥头拉住你，且听，那法界的人情和世故，因为，没有了你，我，又哪里会有“永存的事实”！

回来了，回来了，说案子：

从另一个法律层面来分析，租赁合约的标的争议金额和买卖双方就同一标的物业所约定的买卖合同的标的金额差距是悬殊的。作为买家，不应当仅仅以一项在60天后“可能”仍然存在的法律风险，就主张终止和卖家依法有效成立的房屋买卖合约。

不论买家有任何经济上的考量，仅仅就双方签署的合约效力而言，考量上述 租客和卖家房东双方主动协商解决方案的案例事实。 对2020年6月30日，租客是否可能存在“肯定不能搬走的“的这个可能性做合理分析， 目前，无法依据法律事实推导出：“租客必然不能够如期搬家、腾空物业” 的法律结论。

焱律师建议相同情形下的买家朋友们，在大敌当下， 请各方经纪人多多配合，彼此协调，信息尽快互享， 多方当事人共同努力，寻找最佳解决方案。

目前买家提出的“解除合同”的请求，为时相应过早。

当然，如果卖家也正有意解约，那么，双方有意，合同法首先强调的是合约双方合意和意思自治法律基本原则。 法律并不禁止合约双方当事人，“基于平等协商一致的前提下所做出的合约更改或解除”。

最后，给房东们也提个醒：

虽然租赁委员会目前叫停了所有庭审程序，但是，房东们仍然可以采取法律途径保护自己的合法权益的。房东在和租客协商不果产生不可调和的法律矛盾之时，需要依照法律立即向房东签发N4表格。房东们， 您需要在线上递交L1 的申请。

房东应该采取法律途径进行维权，排期虽然需要时间，但该做的工作还是需要及早安排。如果租客决定支付租金，房东们还是随时有权利撤销申请并且合理要求过错方分担相应的法律费用。

当然，在法庭没有做出判决前的任何时间， 有法律矛盾的双方当事人，不论您是房东还是租客，都应当本着公平公正的原则联系彼此，试图和平的解决纠纷方式。毕竟法庭成本是额外不菲的支出。

疫情虽然无情人亦应该有情。疫情当下更见人间真情。

焱律师事务所全体同仁们祝大家一切安好！