去名字的Amendment 是否要交NRST 15% 海外买家税

焱律师事务所:

安大略省海外买家税最新退税实战经验分享

以法律为依据, 帮客户争取最大化权益,

为客户支招, 用加拿大法律维权！

不同观点:

目前坊间普遍流行的观点: 这种情形应当属于交税情形。 基于在新政实施后出现了更改合约的法律事由。购房合同在去除儿子的名字同时, 母亲实际上持有的份额从原来的50% 变成了100%。母亲因此是购置了儿子名下的产权份额。新政官网明确规定：即使，新签署的购房合约, 联名共同购房人一方仅仅是持有1% 的份额, 联名购房人因此： 都需要共同连带承担支付100% 的海外买家税义务。

专家解析:

焱律师基于如下司法实践,帮大家说说理儿，讲讲法，维个权！也请已经为此支付了海外买家税的朋友们, 请搬小板凳, 快来听听您的补救措施!

焱律师基于如下几个司法依据， 认为此种情形不应交税!

1、法无明文

官网没有给出 “Amendment-共同联名人去名字”，这种情形的明确规定。

 

没有明确法律依据的前提下, MOF (MINISTRY OF FINANCE) 安省财政厅作为行政机关无权征收由于　 “签署了去除原始购房人名的Amendment的”　海外买家税。

 

法律要做到清晰, 执法要做到明确的”有法可依”。

 

从2017年4月21日开始, MOF对于此种情形是否应当交税，给予公众的答复一直是不明确的。

从最开始的：”Amendment不属于应当交税的情形”，截止到目前，焱律师事务所多次亲自致电，都没有对此类案件情形给予一个明确的 “是否应当交税” 的官方书面解释。口头解释前后出现矛盾。

 

什么？

您说这如上观点太过宽泛，胳膊哪能扭过大腿？人家行政官员说什么就是什么呗，　我们小老百姓儿，哪有不听的道理？

 

焱律师可不这么认为的！

行政机关就此种情形的司法实践上，首先，The Rule of Law 法律的根本在于其赋予了公民的最基本权利：有法可依！其次，行政官员个体给出的官方解析，前后出现矛盾的状况本身就显失了法律的公平性。

法－不能朝令夕改，不能因人而异！

法的公平性，就在于其　”恒定如一”！

 

2、 说了司法要有依据．那咱就说说明确的法律依据吧。

购房合同是双方当事人就其权利义务的书面明确约定。根据新建房购房合同的其中一个条款：”Multiple Purchasers ” – 共同联名购房人彼此之间是 “Joint Tenancy “-不分份额的联名共同共有法律关系，彼此互为第一顺位唯一继承人。

看合同，看合同， 看合同！

购房合同同时赋予了联名购房人在过户登记产权阶段，可以最终决定”联名购房人中任意的组合形式” 进行产权登记。

也就是说：就我们的案例， 妈妈和儿子有权共同在签署原始购房合约后，在过户登记产权日之前的任何时间，书面通知开发商确定其 – 最终的产权登记人的选择：

1.妈妈一个人名字上产权

2.儿子一个人名字上产权

3.妈妈和儿子两个名字共同上产权

这是在原始购房合同签订之初， 具有血缘关系的共同联名购房人依法享有的一项基本权利。基于此项约定， 当联名购房人共同行使该项合约权利：选择只登记妈妈一人名字时， 开发商必须同意，基于法律和合同约定，开发商无权拒绝该项权利的行使。

尽管所签署的法律文件是：Amendment – 更改原合同。但该原始合同并没有被

“MATERIALLY AMENDED “。当事人双方仅仅是行使了原始合约中约定的买家的一项基本合约权利。

MOF如果将此项合约权利的行使认定为：等同于重新签署了一个新的购房合同，且基于此，予以征税的法律决定。那么，MOF就错了呀， 造成我们法律人的困扰 和 对当事人的执法不公。

大家明白这个法律道理了吗 如果您还不明白，

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近期， 申请海外买家税的退税程序尤为繁杂， MOF比此前的，退税申请审批程序，明显的更为严格。海外买家税退税的决定的做出，明显的多了人为的任意性和不定性。

焱律师再次提醒广大的经纪朋友们，请慎重给出建议。

 

疫情的来临改变了我们的生活， 是否对于海外买家税的审批造成了相应的影响？还深不可测！

请海外买家们慎重做出买房决定， 先行咨询您的加拿大本地律师！

2020年五月, 由于疫情, <万锦法律日> 一拖再拖, 想为大家做点实事的焱律师事务所只能书面回馈广大华人社区了, 如果我们可以, 希望可以帮助到那些因为和开发商签署了 “Amendment 去除原有购房合约上的一方亲属名字” ，而被要求支付15% NRST的海外买家税的朋友们，　请相信法律的公平，公正。

如果您心存疑惑，心中对加拿大法律的公平和公正性产生了质疑，　请您不要气馁，　您的华人律师们就在您左右：

依法说法，为您维权！

 

 

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