Michael Qiao: 蓬山此去无多路 青鸟殷勤为探看

　　二月的多伦多，寒冬依旧，但是距离温暖的春天已是愈来愈近。一个雪后放晴的日子，一位踌躇满志、意气风发的男子从美国佛罗里达的奥兰多飞抵多伦多。当他笑容可掬地接受本刊记者的采访时，侃侃而谈中，无不彰显着历经多年商场叱咤风云之后的自信豁达、从容淡定。他就是美国第一房产公司的总裁MichaelQiao，一位目前在佛罗里达经营房产业务红红火火，同时拥有的房产物业管理公司规模稳居同行业前列的地产精英、商界奇才。

　　Michael的思维极其活跃，在犹如天马行空的交谈中，一条充满传奇色彩的创业之路骤然出现。掠过遮眼浮云，这一路上的风景便清晰地呈现在记者眼前……

　　从投行转地产，开拓广阔的创业天地

　　“那一年间，每逢周末，我就从纽约搭乘飞机航班到奥兰多，陪客人看房……”

　　每个人的一生中，或多或少都有追逐成功和财富的梦想。与常人一样，这个梦想一直萦绕在Michael年轻时代的心头；与常人不一样，Michael凭着自己的天赋和努力，在短短的几年间就实现了这个梦想。

 图片由Michael Qiao 提供

　　MichaelQiao于1995年从北京来到美国留学，先是取得会计学硕士和CPA（注册会计师），在美四大会计师事务所安永就职。1998年，他拿到了众人艳羡的华尔街瑞士银行投资银行的Offer，担任外汇投资部门的交易师。就职期间，Michael一边努力工作，一边努力学习，拿下了纽约大学的MBA（工商管理硕士）学位以及金融行业的最高认证CFA。短短3年时间，Michael凭借自己出色的工作能力升职为部门总监，展现在他面前的是一条宽阔平坦、前程似锦的华尔街职业经理人之路。

　　然而，或许是上天注定Michael此生与房地产有缘，工作几年之后，Michael逐渐感觉到地产行业的天地更为宽阔，那应该是一个更能施展才华、实现追逐财富梦想的舞台。21世纪初，美国的房地产业蓬勃发展。在Michael看来，房地产是一个非常好的投资载体，相比较外汇，股票和债券这些投资产品而言，房产所具有的可预见性和抗通货膨胀性更强。另外，房地产行业还衍生出贷款、建筑、物业管理等相关产业，这些产业同样大有可为。如此一来，一个以房产销售，贷款，物业管理，建筑整合经营的房地产集团发展战略逐步在Michael头脑里酝酿、成型。

　　俗话说得好，机遇永远是留给有准备的人。经过一番考察和分析，Michael把从事房地产的目光投向了位于美国南部佛罗里达州的奥兰多。“从投资房产的角度来说，我认为奥兰多具有得天独厚的优势。这里一年四季阳光明媚，蓝天白云，以迪斯尼乐园为龙头的旅游产业每年都给这个城市带来5000多万游客。高尔夫产业是本地独具特色的产业，球场众多，明星云集，比如世界顶级球手泰格伍兹即居住在奥兰多。由于销售税收低，物价便宜，这里还是美国著名的购物天堂。另外，这里不但是美国第二大商务会议举办城市，而且城市当中还有一座在校学生人数位居全美排行第二的中佛罗里达大学（UniversityofCentralFlorida），所有这些利好因素都为房地产业的发展创造了良机。”确定了发展目标之后，Michael立即开始着手进入房地产行业。2003年，Michael考下地产经纪牌照，随即挂靠一家地产公司，开始利用业余时间从事地产经纪这个职业。“当时我还在瑞士银行工作，那一年间，每逢周末，我就从纽约飞往奥兰多，陪客户看房，或是进行房屋买卖等交易，然后星期天再乘飞机回到纽约。2003年，在纽约和奥兰多之间，我整整乘飞机往返了52次。”

　　虽然只是一个新人，虽然只是利用业余时间从事房屋交易业务，但是Michael却在入行后短短的一年间，登上了公司TopProducer的位置，之后他取得了Broker的资质。2004年6月，万事俱备，创业时机成熟，Michael毅然辞去华尔街投行总监这样一个高薪体面的工作，从纽约搬到奥兰多，注册成立了属于自己的美国第一房产公司。机会面前，Michael选择了一切从零开始、从无到有、从小到大的的创业之路，这个决定充分显示了他作为一位优秀创业者和企业家所应具有的胆识、勇气和眼光。

　　仿佛是拨开了眼前的迷雾，Michael走进了一片更为宽阔的创业天地。成立美国第一房地产公司之后，他又先后成立了美国第一管理公司和第一贷款公司。投身房地产这个行业，Michael对自己、对市场都充满了信心。

　　商海中独具慧眼，缔造财富神话

　　“……其中有28位客户听从了他的意见，将这些平均60万元的房屋在“暴风骤雨”来临前及时卖掉，避免了经济损失。而那些没有听从Michael建议的客户，至今的手上的房屋只值24万元左右……”

　　在Michael看来，奥兰多不仅是一个极具潜力的房屋买卖交易市场，同时这里也是一个巨大的房屋物业管理市场。为此，公司自从开展房屋交易和物业管理业务后，Michael就开始为客户提供“一条龙”服务。特别是对于那些来自美国境外的房产买家和投资人士，公司从找房、看房到买房，都热情地为客户提供细致周到的服务。买房之后的物业管理，公司同样做得一丝不苟。无论是为客户挑选租客、签订租赁合同，还是房屋维修、租客的搬出搬入检查、以及房屋年底的税务报表等等，事无巨细，Michael的公司都认真地对待，尽量让客户称心如意。每个月初，客户都可以高兴地看到账户上有租金入账。由于奥兰多的房屋出租市场繁荣，Michael的房产物业管理公司经营得有声有色，公司规模不断扩大。目前，该公司管理的房产物业的数量已经达到了奥兰多本地管理公司的前列。

　　“天有不测风云”，这话放在房地产行业上同样适用。2006年9月，一路攀升的美国房地产市场冲高回落。2007年初，银行次贷危机积重难返，骤然爆发。2008年，席卷全球的金融危机来临，美国的房地产业一片风声鹤唳，遍地哀鸿。在这个行业深陷困境，业务开展困难重重的时候，Michael的公司同样遭遇危机。2008年市场非常不景气，银行不贷款，房屋交易举步维艰，美国的地产公司将近有一半倒闭关门，Michael公司的生意也非常清淡。不过，幸好管理公司的业务并没有出现大起大落的状况。靠着这些能够带来稳定收入的物业管理生意，公司度过了难关。

　　谈起2008年金融危机带来的影响，至今仍然有不少人心有余悸。但是，Michael却说：“其实，金融危机也没有什么可怕的，不妨把它看淡一些，就当做是坐‘过山车’，系好安全带，坐稳了，勇敢地闯过去就好了。”虽然房地产市场的发展不能人为控制，但是Michael却认为，房地产市场的发展具有鲜明的可预见性。多年市场经验的积累让Michael对房地产市场的走向胸中有数，处变不惊，处危不乱。“从2006年9月起，我就发现房地产交易市场有些不对劲，房屋销售量急跌，库存量增大，房价也开始冲高回落，房屋交易成功率非常低，这是一个明显的房市即将崩溃的迹象。从美国房市的历史发展轨迹来看，一般是12至15年一个轮回，以此类推，这一次的轮回应该是从房市起步前的1997年至2009年。由此看来，市场风险即将来临。我看到形势不妙，赶紧在那年的11月将自己投资拥有的7套房屋全部卖出。同时，也动员我的投资客户卖掉手上的房产。”Michael之前曾经在奥兰多迪斯尼乐园附近一个社区销售了45套房子。本着对客户投资负责的原则，Michael逐一向这些投资客户分析行情，劝他们将房屋及时脱手套现，其中有28位客户听从了他的意见，将这些平均60万元的房屋在房地产市场的“暴风骤雨”来临前及时卖掉，避免了经济损失。而那些没有听从Michael建议的客户，至今手上的房屋只值20多万元左右，一些人还沦落到了破产的地步。

　　“对客户负责，为客户提供专业服务表现在哪些方面呢？我想，以我在投资市场上的经验来为客户盈利，为客户避免经济损失，应该是其中的最重要的体现。”正是由于Michael全心全意地为客户着想，因而这些年来，他在客户间赢得了良好口碑。许多客户投资收到回报后，都将Michael转而介绍给其他客人。2009年，虽然美国的金融危机仍未过去，但是奥兰多的房地产行业已经开始止跌回升，Michael的公司业务也逐步恢复并超过了金融危机之前的水平。

　　“其实，危机也可以看作是一个机遇。奥兰多的房地产市场开始回暖时，由于地产经纪比以前少了一大半，但是市场的交易量上来了，这就形成了粥多僧少的利好局面。”在这样的大好形势下，仅仅是Michael一个人，2009年就做成了100多单生意，2010年再上一层楼，超过了200单生意。市场浩劫过后，Michael的公司迎来了一个明媚的春天。

　　投资奥兰多地产，追寻财富增值的梦想

　　“眼下到奥兰多抄底买房、投资房产物业，是一个千载难逢的好机会。”

　　历经来势汹汹的金融危机之后，相比美国经济至今仍然在低潮挣扎，加拿大的经济已经率先走出了低谷。目前加拿大的银行贷款利率正处于历史低位，经济向好，加元持续走强，这些因素都为加拿大人到美国佛罗里达抄底买房，投资房产物业创造了条件。具有敏锐的市场投资眼光和实战经验的Michael，这一次把目光投向了多伦多这个北美主要的华人聚居大城市。

　　“我认为眼下到奥兰多抄底买房、投资房产物业，是一个千载难逢的好机会。而向来都有投资买房习惯的多伦多华人，更应该抓住这个机遇，实现财富增值。”事实胜于雄辩，Michael向记者分析了眼下奥兰多房地产市场发展的行情态势。自2009年6月以来，奥兰多的房价开始止跌回升，目前已经上涨了5%左右，正处于稳定的上升通道，是最佳的买点，在房价上升步伐迈开之际，投资者一定要抓住机遇。另外，经过金融危机的一番无情打击，目前奥兰多的平均房价相比较经济危机之前仍然是下跌了一半到三分之二左右，可是说，奥兰多的房屋价格是近几十年来最便宜的时候。同时，美国银行的房贷业务也正在逐步放宽。再有，奥兰多的旅游业、教育业依旧是蓬勃发展。今年迪斯尼乐园的主题公园从2年前的12个增加到了14个，终年游人如织。此外，佛罗里达优美的风景，良好的气候，以及较低的生活成本一直吸引着美国各州人口南移，外国人也纷纷在奥兰多置业自住或投资，中佛州大学的学生每年在校人数不断增多。因而从某种程度上来说，眼下到佛罗里达奥兰多抄底投资房产物业，是一项极具增值潜力的优质投资项目。

　　“我预测，在未来的三五年内，奥兰多的房价至少会在眼下的基础上翻一番，达到建筑成本的价格，因为目前相当的物业价值仅仅只有建筑成本的一半，而且几乎没有开发商盖房。当这个市场上没有新的供给，只有需求的时候，房价攀升到建筑成本只是时间长短的问题。当然，投资者在把握好千载难逢的投资机会面前，也一定要注意一些投资事宜。”Michael在推荐投资物业方面，有着有自己独到的见解和原则。对于普通大众投资者，如果有意购买美国房产的话，首先，不建议购买那些房产物业座落在规模太小的城市，这些地方人气不足，房屋难以出租。其次，尽量选择较新的物业，最好房龄在10年以下，因为投资者买下后一搬会持有3至5年，而房屋在15年左右就会难免出现一些问题，比如维护费增加、减少投资收益率等。再有，经过事先审核预算，尽量考虑出租回报率在5%以上的房屋，这样在扣除所有的费用之后还有正现金流。不要小看这些出租收益，Michael有一个客户去年卖掉辛苦经营多年的餐厅，在同一个小区购买了20套Condo，每月的净现金流达到了15万以上。这位客户完全不用操心就赚到了和之前辛苦开餐厅一样多的稳定收入，并且可以安心地等待今后升值带来的巨大收益。最后，特别重要的是要考虑到物业的升值潜力，而这一项要素与物业类型、区域、出租，以及目前房价等诸多因素相关，一定要做好综合考虑。因此，笔者认为投资者在买房经纪的选择上，最好选择对当地物业非常了解的本地经纪。因为美国现阶段物业虽然便宜，但物业类型很多，鱼龙混杂。如果是外地经纪，自己都对当地情况和物业本身不甚了解，又如何来为投资者做推荐呢？

　　或许有些人认为，多伦多和奥兰多两地遥远，海外买房放不下心。Michael对此并不苟同，他认为这个因素无须担心。每天多伦多往返奥兰多的航班有几十趟，这两个城市间也就是2个多小时的行程。而且，奥兰多当地有管理公司作为强有力的后续服务，加拿大投资者大可放心。在与Michael面对面的交谈中，记者强烈地感觉到他的教育背景、投资理念、专业精神和配套服务是任何一个普通经纪无法比拟的。对此，Michael只是微微一笑，“我觉得，能够以自己多年以来积累的投资经验为客户服务，为客户实现财富增值，这是我毕生的追求。”

　　“蓬山此去无多路”，往返奥兰多和多伦多两地并不遥远。Michael说，他愿意化为一只不知疲倦青鸟，殷勤地为客户探看行情、投资房产、买房置业，让投资者财富增值的梦想转换为一个可以把握在手的现实。

　　眼下，距离多伦多的春天仍然还有一段时间。但是，伴随着Michael的到来，多伦多客户到奥兰多投资房产物业的春天已经悄然来临。

　　来源：北辰地产周刊

　　责任编辑：林勇