MichaelQiao: 从纽约华尔街投行高管到佛罗里达地产投资管理专家

　　美国房地产投资是2011年全球投资者的最大投资热点。据路透社报道,新年伊始,海外投资者以压倒性的优势选择美国房地产作为2011年房地产市场投资首选。美国房地产业外国投资者协会(简称AFIRE)日前公布一项调查结果,大约65%的受访者表示美国房地产市场升值潜力巨大。而对于近水楼台先得月的加拿大人，购入美国房屋的加拿大人数较任何外国人都要多。?美国房地产经纪商协会(NationalAssociationofRealtors)的一份数据表明，截至2010年3月31日为止，所有已售予外国人的美国房地产中，23%的买家是加拿大人，对于目前加币反超美元的行情，这个比例持续上升。美国房产投资已然成为最近的一个热门话题，越来越多的投资者希望能够了解到这方面的资讯，【名人名商】周刊记者采访到了正在多伦多推广佛罗里达房产的美国第一地产公司总裁MichaelQiao先生。

　　从华尔街投行高管

　　到佛罗里达地产经纪的传奇转变

　　Michael于1995年留学美国，先是取得了会计学硕士和CPA职称，在四大会计师事务所之一安永就职。1998年，Michael拿到了华尔街瑞士银行投资银行的Offer,担任外汇交易师一职，期间又拿下了纽约大学的MBA学位和金融行业的最高认证CFA。短短的三年之内，Michael凭借自己的出色业绩，升迁到外汇交易部门总监的职位，成为瑞银投行在总监级别最年轻的一名中国人，展现在这位年轻人眼前的是一条华尔街高管的宽阔职场道路，然而，这一切却发生了传奇性的转变······

　　美国房地产业在本世纪初开始蓬勃发展，随着二战婴儿潮的退休，越来越多的人将佛罗里达首选为退休和度假的天堂。2002年，在纽约工作生活的Michael开始购买奥兰多的第一个投资房，回想起自己购买第一个房子的初衷，Michael说他当时基本上和他现在大部分买家一样，首先考虑这个地方适合出租投资，而且自己年老的时候也渴望在此退休居住。买完了第一个房子以后，他发现出租回报率非常好，而且也升值了很多，于是他又继续买进······操作过股票，债券和外汇，Michael发现自己更喜欢房地产这种投资产品，因为它更具抗通胀性和可预见性。于是，他开始深入研究，考下了佛罗里达州的地产经纪牌照。2003年，他开始了平时在华尔街上班，周末飞去奥兰多卖房的繁忙生活，整整1年往返了52次！当谈到这段经历时，Michael轻松地提到一段故事，当时他在飞机上看了一部电影叫”好莱坞警察”，电影里的男主人公边做警察，边做房产经纪,和他一样，一年飞了整整52次······而这段故事令我深深地感动和敬佩，当他一再谦虚地把自己的成功归结位”幸运”的时候，我却感悟到，勤奋努力，坚持不懈，才是他成功的最大原因。

　　虽然是兼职，而且仅仅只做了一年，Michael就成为了他所在地产公司的Topproducer,他回忆说：我当时还是很保守的，只是兼职做，但是做了几单后我就知道我非常适合做这项工作。因为我本身是做投资的，其他的房地产经纪只会根据客人的要求找房子，比如说上网搜房子，搜到10个房子，就会带客人看这10处房子。但我不同，我会以投资分析师的眼光来分析这些房子的投资风险及其回报率，然后用排除法来帮助客户选房子，这就是我通常所说的和客户之间的”沟通和教育”。也就是说在接受了客户的委托，知道了客人的需求以后，我要分析给客人听，哪些房子因为年限，地理位置等诸多因素，其回报率是怎样的，同时亦要指导客户认识外汇贷款等因素对房价的影响，以及怎样有效地规避风险等等。在这一年里，他对于房地产业及其相关的领域有了更深入的了解，也对自己的人生规划和事业发展有了更充分的把握，他认为，自己创业的时机已经来了！于是2004年，他考取了Broker的资质，毅然辞掉了年薪20几万美金的华尔街高管职位，卖掉了纽约的房子，举家搬迁到奥兰多，成立了美国第一地产公司。之后，又相继成立了美国第一贷款公司和第一管理公司，成为房屋买卖，贷款，管理全方位服务的房地产发展集团！

　　佛罗里达买房正当最好时机

　　逢低抄底预期未来巨大增值

　　纵观美国房地产业的发展，几乎是每10-12年一个循环，上一个循环从98年上升，06年到达顶峰，10年已经触底。也许，美国其他部分城市因为产业结构的调整，比如底特律，还在继续下滑，但佛罗里达已呈现明显的上升趋势.据统计，?2010年到美国购买房地产的国际买家遍布美国39个州，但整体买家中，有53%集中在佛罗里达州、加利福尼亚州、亚利桑那州和德克萨斯州等被称作阳光带(SunBelt)的地区。

　　佛罗里达，西班牙语意思为”鲜花盛开的地方”。这个被称为是”阳光之州”的地方，有无敌的蓝天、碧海和沙滩，温润的气候、随风摇曳的棕榈树以及热带群岛的风情，构成了这片田园诗般的世外桃源。美国作家海明威，在他一生的作品中，有百分之七十是在这里撰写完成的。

　　奥兰多是佛罗里达州三大城市之一，地处佛罗里达中部，驱车至海边仅半个小时，但又避免了海边城市的潮热以及飓风的侵袭，市内到处绿树，湖泊以及高尔夫球场，是全球最顶级的”花园城市”之一，众多地产大亨，商业巨鳄，明星名流等也都喜欢选择在此居住，比如世界顶级球手泰格伍兹即居住在奥兰多。奥兰多更是全球第一大旅游城市，每年，世界各地大约有5000万游客造访奥兰多，享受这里壮观的主题公园、宜人的度假胜地和晴朗的天空，比游客位居第二名之多的拉斯维加斯足足多出1500万！奥兰多最著名的旅游项目是主题公园，拥有迪斯尼世界、海洋世界和环球影城等13个主题公园。另外，这里拥有许多大型购物中心，低廉的销售税，成为人们的购物天堂，从最高级的设计师产品到最普通的廉价商品，应有尽有。外出购物时，无数餐馆为你提供世界各地的风味美食。无论你的年龄和兴趣如何，奥兰多总有适合你的东西。

　　Michael打趣说，奥兰多特别适合家庭旅游，去年圣诞节期间他接待了三个从多伦多结伴去奥兰多度假的家庭，男人打高尔夫球，女人购物，大孩子陪着小孩子玩主题公园，其乐融融。而在交通方面，每天从多伦多往返奥兰多的航班多达几十班，单程只要2个多小时，非常方便。

　　Michael介绍，佛罗里达当初成为富人们的度假退休天堂，是美国人口移民数量增加最快的州之一，也是加拿大和欧洲”雪鸟”们过冬的栖息地，由于前些年贷款政策放松导致房价飞速上涨，而次贷危机爆发后，一些投资者资不抵债，纷纷撤离，因此房价下降较多。在奥兰多，有些楼盘尤其是Condo甚至降了一半至三分之二，现已大大低于成本价，是捡便宜货的最好时机。目前由于建筑成本高于售价，所以新建房屋很少，在需求大于供给的情况下，二手房的存货数量比去年同期已大大减少，销售时间也加快了很多，目前房价已经过最低点，回升了10%左右，这个幅度目前不大，但非常稳固。

　　Michael分析，之所以目前是最好的时机，首先是房价处于底部启稳上升趋势，其次加币目前反超美元，是把加币资产转换成美金资产的最好时机，最重要的因素是目前美国本地的银行基本对外国投资者还未开放，但明显感觉到放开的趋势，有几家外国银行已开始出台对外国投资者的贷款产品，本地银行的相似产品也正在酝酿之中，所谓买家最中意的阳光之州，预计一旦等到贷款政策完全放松，房价将出现快速上扬。他预测，在未来的三五年内，奥兰多的房价至少会翻番恢复到成本价位，而加拿大人完全可以利用目前本国的优惠利率借款投资，在美国贷款政策未开放之前提前进场，便可坐享外汇升值和房价升值所带来的双重盈利。

　　当问到Michael在现阶段投资者应如何选购房产时，Michael认为最重要的是首先要选择一个对当地情况非常熟悉的经纪，尽量避开自己在网上找房，因为美国房产目前虽是最好的时机，但仍有一些房子存在很多问题，如有的房主有大量欠款或者网上售价不实，切勿贪图便宜而误入歧途，另外他也鼓励投资者去当地实地考察，切勿盲信广告。由于加币的强劲，他今年将会重点在加拿大进行推广，他会尽量选择一些适合普通大众投资者投资的产品，重点选择一些价位合适，有较大增值潜力，好区域，易出租，有好的现金流的投资项目给大家。事实证明，他推荐的项目都深受买家的欢迎，他在去年年底推荐的一个Condo项目在短短2，3个月内卖出了100多套！而今年初在中佛州大学边的几十个镇屋仅两次讲座即告售罄，最近推出的市中心高层公寓也获得热销。对于这些成功，Michael认为主要是产品好，”酒香不怕巷子深”。他说，去年下半年他在多伦多卖房时基本上没有做过公开广告，全部是买家介绍客户给他，而今年初在镇屋项目的销售过程中，有几个买家没有看房就直接购买，他们说：”因为我们相信你，Michael!”而这份信任更是让他感觉到身上的责任和重担，他将继续努力，争取给投资者带来更多好的投资项目，不辜负投资者的期望和重托。

　　专业铸造物业管理品牌

　　”一站式”服务令投资者省心放心

　　房地产公司是一个服务行业，要为顾客提供贴心满意的服务，不是每个公司都能做得到的，这要看房产公司服务的深度和广度。奥兰多不仅是一个极具潜力的房屋买卖交易市场，同时也是一个巨大的物业管理市场。Michael的客户大部分都是佛罗里达州外的买家或投资人士，相对这些客户来说，买房以后的物业管理尤为重要。从经济效益角度看，做物业管理非常繁琐，赚钱不容易，但是Michael做得同样有声有色。从最初仅仅管理几十个房子，到目前管理450多个房子，已经稳居奥兰多房产管理的前5名。随着公司销售业绩的不断上升，管理房产的数量也不断上升，已经形成了规模管理的良性运作模式。就第一管理公司的服务内容来说，主要包括一下几点：

　　1.找租客签租赁合约。通过网络，路牌广告，referral,brokernetwork等多种渠道在最短时间内发布最有效的广告，最大程度降低空置率，通过查询租客信用，租赁记录，犯罪记录，雇佣和收入状况，全面了解租客，选择信誉等各方面良好的租客，降低租金不交和迟交率；

　　2.每月向租客代收租金，代扣HOA等费用，并在每月第二个星期五将净租金直接存入买家银行帐号；

　　3.负责房子的日常维修和清洁管理工作；

　　4.租客搬入搬出时的房屋检查，每次会有专业的物业经理现场陪同，签订合约，保证租客搬出时房屋和电器等设备和搬入时一样的状态，如有任何损坏，根据佛罗里达租赁法申报扣除定金；

　　5.所有和出租相关的法律纠纷，如租客不交租时，根据佛罗里达相关法律，采取相关措施，将租客尽快赶出，减少房主损失；

　　6.每月提供收入支出表，年底之前提供一年收入支出表及报税文件。

　　当谈到他的物业管理公司和其他公司相比有何优势时，Michael笑称，这些年自己一直花了很多心血在不断地学习和提高物业管理公司的服务水平，优势主要体现在以下方面：

　　1.先进的物业管理系统，目前采用的Appfolio管理软件系统是业内最昂贵和先进的系统，具有自动发布出租信息到Craiglist,MLS等网站上，追踪每个物业的租金，费用等详情，出具财务报表等多重功能，大大提高了管理公司的工作效率；

　　2.专业的物业经理。公司重金聘请了多名具有10年以上物业管理经验的资深物业经理，能以最专业的态度和方式和租客及房主进行沟通。”以人为本”是Michael经营管理公司的理念，资深专业负责的物业经理能极大地提高房屋管理水平，降低房屋的空置率和提高租金水平，提高房主的投资回报率，这些资深物业经理是管理公司的核心资源，另外公司也有会讲中文的物业经理，方便中国买家的沟通。

　　3.规模大。物业公司管理的房子数量越多，越容易形成良性规模效应，现阶段公司450多个房子的管理规模已稳居业内前列，并且由于买家良好的口碑传播，许多房主纷纷慕名要求Michael管理房子，已在奥兰多形成良好的品牌形象。

　　除了物业管理以外，他对于买家在买房前后的每一个步骤都考虑周到，从房产咨询，订票看房，购买房产，物业管理，以及所有和购房相关的会计和法律方面的相关事宜，他都给购房者提供了”一站式”的全方位服务。对于这些增值服务，Michael把目光放得很远，认为一定要做好相关服务，才能发展公司的核心竞争力，他说那些美国境外的投资买房客户买房时通常是只看房子好坏和房子的回报率，对于购房后的相关事宜了解甚少，而我们作为经纪公司却要为客户想到每一步，把一切都打理得很有条理。一个好的房产公司，能把这些环节系统起来，让买房客户少走弯路是我们的职责。他说，我们经纪公司不仅是客户和市场的一个纽带和桥梁，还要起到一个顾问的作用，不管从细节执行上还是从宏观把握上，都要给客户最多的，最全面的，最有用的信息。

　　Michael一直在美国和加拿大之间奔波着，他在一点点地演绎着他对佛罗里达的梦想，这种生而不息，奋勇向前的风采将是他永恒的主题。今天的Michael沉着而内敛，他把梦想留给内心，用这种梦想去塑造一种强有力的内质。

　　在截稿时，记者则看到BMO在2011年3月25日发布的一则最新统计表明，目前每5个加拿大人就有1个人对购买美国房产感兴趣，在这样一个美国房产抄底的最佳时机，我们真心希望Michael能给多伦多的读者带来更多有用的信息和好的投资项目，帮助广大投资者抓住这个百年不遇的历史机遇，实现财富的有效增值！